預售屋交屋5大BUG 這裡有解方
【金筱筑/採訪報導】這幾年房市交易熱絡，其中預售屋因為具有付款彈性、低自備等特性，而備受許多購屋族青睞，認為可以easy買easy住，直到交屋時出狀況才驚覺歹誌大條「初四惹」，例如建商延遲交屋、要求先交屋才給驗屋、交屋後發現坪數有差、交屋保留款被改超低、建商交屋前「代收款」寫得不清不楚等5大常見不合理狀況。對此，專家表示，民眾簽約前務必要睜大眼睛看清楚合約內容到底是否符合內政部法規規範，勿盡信建商說詞，並拒絕個別磋商條款，避免損害自身權益。
圖/民眾簽約前務必要睜大眼睛看清楚合約內容到底是否符合內政部法規規範。示意圖
｜狀況1 建商遲遲不來通知交屋怎麼辦
受疫情以及缺工缺料影響，不少建商無法依合約時間點交屋，因此遲遲不通知交屋，甚至還有民眾反映建商要求延後2年交屋，只讓民眾無息退還已繳價款或無條件等候交屋，像這種延遲交屋糾紛可說是越來越常見，對此，陳奕如律師事務所負責律師陳奕如指出，假設建商要主張因天災地變等不可抗力之事由，導致不能施工或停工期間得以順延，建商就必須提出實證證明疫情導致缺工缺料進而有影響工期，否則無法僅以此當作延遲交屋的藉口。
行政院消保處簡任秘書陳星宏也表示，建商這種作法已違反預售屋買賣定型化契約規定，建商興建預售屋建案如有發生超過完工期限但未完工情形，應依規定給付買方遲延利息，每逾一日應按已繳房地價款萬分之5單利計算之遲延利息。舉例來說，如屋主已繳金額為250萬元，則一天的違約金就是1250元。假如建商逾期天數超過3個月以上，則視同建商違約，除需將買方已付的購屋價金全數歸還外，還需支付房地總價15%的違約金給買方。
不過，陳星宏也提醒，民眾在簽約時務必要確認建商是否有清楚寫明相關內容，務必要求建商明確約定開工及取得使用執照完工的日期，確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住，日後若引爆糾紛，也可依此尋求賠償，讓建商理虧。
｜狀況2 建商要求先交屋才驗屋？
而民眾交屋時有時候還會碰到一種狀況，就是建商不讓買方先驗屋再交屋，然而，依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使照並接通自來水、電力、瓦斯配管等及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續，因此一般來說，交屋的流程應當是初驗，撥款、修繕、複驗、撥尾款才交屋。
而雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕，但如果建商不認帳，天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人張欣民表示，首先，民眾一定要回去翻閱與建商協議的合約內容，確認合約中是否有針對驗屋及房屋貸款對保時程以及各階段支付款項相對應的工程進度及繳款明細，例如簽約金、各期工程款、交屋保留款的金額等，若建商行為與契約內容不符合，可尋求消保官協助。
另外，像有些民眾在初次驗屋之後，覺得建商沒修繕好，因此拒絕讓銀行撥款，但張欣民指出，實際上驗屋跟撥款是兩件事，民眾不能以驗屋沒過為理由擋款，否則很有可能反而被建商告違約，不過，民眾撥款後到修繕完成交屋的這段空窗期，可以要求建商補貼房屋貸款利息，在修繕完成前可別傻傻就簽下過戶同意書，否則一旦過戶後建商將有權拒絕給付利息補貼，民眾得仔細小心。
圖/民眾買房務必要先驗屋再交屋，若傻傻交屋後才驗屋，極有可能會被建商放生。
｜狀況3.發現坪數有落差建商卻不補錢
由於預售屋無法馬上眼見為憑，動輒2~3年的施工期變數太多，因此很有可能會發生房子跟當初談好的坪數有落差的情況，有不少民眾交屋後，察看地政事物所發給的「房屋所有權狀」以及「土地所有權狀」時，才發現地政局登記的權狀和當初預售屋買賣契約書裡寫的購買坪數有所出入，此時就得進行「坪數誤差找補」。
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補。若交屋坪數小於合約坪數，不足部分建商應全部找補，無上限規定；但如果交屋坪數大於合約坪數，多出的坪數消費者最多找補不超過2%。
在實務上，通常建商坪數找補會以購屋總價除以權狀坪數，而是分別以土地、主建物、附屬建物(公設等)、共有部分價款除以各面積所得(應扣除車位價款及面積)單價無息計算。舉例來說，假如小華買預售屋，沒有車位，實際簽約建物為30坪，土地持分4坪，總價花了1200萬。
以現行建商常見算法來說，由於預售屋買的是「房」+「地」，在預售屋總價1200萬中，很有可能土地價款700萬，建物價款只佔600萬元，所以建物計算單價為每坪20萬元(600萬÷30坪)，若交屋後建物坪數短缺，則建商需找補消費者2坪，也就是應當要給消費者40萬元(20萬x2)
不過，張欣民坦言，有些比較投機的建商可能不想那麼麻煩賠那麼多，所以一坪可能才算幾千塊甚至以短少的地方屬公設部分因此不肯補錢，民眾因為不懂到底該拿到多少錢，也只能遵照建商意思，建議民眾若發現一定要據理力爭，勿任憑建商決定，自身權利還是要好好掌握。
圖/民眾若坪數有短缺，務必要據理力爭補償。
｜狀況4.交屋保留款從5%改成5萬
行政院消保處日前查核全國預售屋建案銷售契約，其中違規情事中以「驗收」項目違規最多。陳星宏表示，有不少建商在買賣契約書中，將應為「房地總價5%」的交屋保留款，改成房屋總價的5%甚至是5萬，最離譜還在交屋保留款的欄位上竟然寫個0字或是空白不寫。他提醒，如果民眾發現與建商簽訂的契約條款違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，民眾可以依《消保法》第17條規定，主張契約無效。
行政院消費者保護協會王德明消保官也表示，對於民眾來說，交屋保留款是自身權利的最後籌碼，不可輕易放棄，民眾若是在簽約後發現交屋款不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，務必向建商反應，同時也要立即向地方政府或消保單位檢舉，建商通常會因為自知理虧，加上被檢舉的話政府也會依法罰鍰，通常最後都會採取私下先與住戶進行契約談判，可能會讓住戶延長房屋保固期或是贈送東西等方式先行平息。
｜狀況5.建商「代收款」寫得不清不楚
通常建商在準備交屋時，會先跟買方收取一筆代收款，用來支付買方所須繳納的費用。張欣民表示，每個建商「代收款」收費名義大不相同，但內容主要可分為2大類，第1類就是交給政府的稅費相關費用，包括契稅、印花稅、規費等，粗估約5~8萬元。
第2類則是繳給業者職業及地政士的手續費用，包括地政士代辦費用、銀行規費(帳管費)、書狀謄本費(權狀與謄本費)、貸款設定規費(按自己貸款金額收)、代刻印章費用、火地險保費等，有些建商還會納入6~12月不等的管理費、水電費等費用，以上加起來代收款項約10~20萬元跑不掉。
在而其中在預收費用中也包括瓦斯外管費，根據《預售屋買賣定型化契約》規定，瓦斯有分內外管，在預售屋建案基地範圍內建置的瓦斯管線，叫作內管，這筆費用需由建商買單；從儲氣槽到大馬路上一直到預售屋建案基地外則為瓦斯外管。瓦斯外管費可由雙方協議負擔，且也有明寫「未議定者，由賣方負擔」，然而很多建商會以「代收天然瓦斯裝置費」的名義，要求消費者繳納這筆費用。
但瓦斯外管費動輒上萬並非小數目，因此張欣民建議消費者購買預售屋時，主動問及外管費誰負擔，假如民眾若對代收管理費用法有疑慮，張欣民建議，民眾在簽約前，就要先行詢問建商代銷管理費每坪金額、代收的管理費須收取幾個月、預繳的管理費用途等細項，並載明在預售屋買賣契約中，才能避免糾紛。
TIPS:
有些建商會在開始簽約時以「個別磋商條款」規避契約責任，像是尾款只留幾萬或驗屋只能幾次等，都可能以各別磋商的形式，藏在買賣契約之中，民眾若沒仔細看，可能就在不知不覺中簽下不平等條約，因此消費者在簽署《預售屋買賣定型化契約》時，身為利害權益人，就應該要好好把握5天合約審閱期、清楚了解各項條約，並至實價登錄網站確認建案契約備查狀況，逐點核對簽約內容，是否與「備查契約」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容相同，若有疑問主動詢問建商代銷，而不是單方面的聽信銷售人員話術。
消保處也提醒，若遇簽約內容不合規定的建案，應請建商改正或拒絕簽約，並可向主管機關檢舉，或是請律師或消保官尋求協助，避免損害自身權益。
