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近年台灣在半導體科技產業的蓬勃發展，半導體龍頭－台積電，擴廠、投資題材不斷湧現，尤其台積電設廠選址時，對於周遭房市影響顯著。有著「台積電之城」稱號的台南科學園區，更於近年崛起，產值首超竹科成「全台科技園區霸主」，加上台商製造商回流，新建工廠、擴廠效應，帶動台南的錢財、人才，使整個台南預售屋，漲幅從2019年均17.8萬/坪，來到2023年均33.7萬/坪，成長達89.7%近9成，為全台七都之冠而今日解析「台南鹽行國中重劃區」，在還是一片空地的重劃區中，今年首案成交實登就快速登上4字頭，並有個案挑戰均價5字頭，可謂含著金湯匙出生起點不低，到底鹽行重劃區在夯什麼，討論度為何高居不下？未來有哪些發展，本文一次搞懂。

 

 

1.交通樞紐中心點，國道一號接高鐵、北外環接南科

四通八達的交通動脈，是一個城市發展關鍵，道路開通、大眾運輸機能強化，才能吸引人口、商業到位，在台灣最重要的交通命脈無疑就是國道一號，而鹽行國中重劃區就位於國道一號永康交流道旁，可銜接至台南高鐵、往返南北。此外，台南近年最重大的交通建設－北外環快速道路，一條東西向預計（目前尚未）橫跨7個行政區，串連起新市、安南、北區、安平，其中通車的「長和路口」就位於鹽行重劃區旁，意味著上北外環銜接新市南科，車程僅要10-15分，交通便利程度毋庸置疑，匯集兩大交通動能，快捷網路交織，成為此處最受矚目的優勢。

2.位置介於南科、市區核心中點，附近生活機能成熟

南科效應席捲全台南，帶動整個城市發展，鹽行重劃區地理位置，則是介於南科、台南市區核心中點，換句話說，在這裡通勤南科不會太遠，離台南市中心又是可接受的範圍，平日南科上班、假日到市區享受生活，生活機能相較外圍蛋白區成熟，是許多家庭客、在地人選擇此處的關鍵。

3.上市建商進場獵地插旗，未來重劃區精彩可期

受惠上述地理位置與交通機能條件，此區雖2021年較晚才開始發展，線上可受建案算少數，但卻已經有不少大型上市建商進場獵地插旗，像是國泰、宏普、遠雄、鉅虹等，此舉不但可帶動土地行情墊高，也連帶推升房價，一案接一案，更顯示各大建商非常看好鹽行重劃區未來發展。

 

 

 

半導體產業龍頭－台積電於2024年7月股價，突破1,000元大關，躋身千金股行列，帶動整個大盤上揚，創下台股歷史新高，舉國同歡，我相信這則新聞大家一定不陌生，台積電近年前景樂觀，吸引市場資金搶進，更積極至全球各地擴廠，影響力遍布全球，不只是台灣的驕傲，更撐起了全台灣的科技產業。但你知道南科的崛起與台積電更是息息相關嗎？

台南科學園區1、2期，位於台南新市區，佔地1,043公頃，其中最大投資方－護國神山台積電，已投資南科25年，在台南投資額已達1兆1500億元（2024/05/14財訊新聞），在2024年8月最新消息，台積電又投資了171.4億元購入群創台南南科廠房，無疑替台南產業發展再次注入強心針，持續擴大台積電於南科的生產版圖，以目前南科土地1,043公頃計算，台積電就佔了南科五分之一的面積。

除此之外，持續擴建的南科三期，根據統計截至2024年6月，已有15家大廠商進駐，包含家碩科技、荏原、帆宣、漢民及緯穎，科技產業鏈仍不斷擴大，年產值預估可達930億元，並創造4,900就業機會。

台積電持續布局南科，使整個高科技先進製程中心皆落在南科，不少竹科、中科工程師，外派至台南科學園區，掀起高薪資科技工程師移居。根據資料顯示，竹科工程師薪資結構，資深工程師年薪約落在150-300萬之間，外派至台南還有升職機會，使得南科新擴廠區高階主管移入，成為南科周邊房屋剛性需求，因此坐擁交通樞紐的鹽行重劃區，也被南科新貴視為置產居住首選。

 

 

1.台南首排門面，未來城市發展重中之重

回歸到鹽行國中重劃區，位於台南人口最多行政區－永康區內，鄰近國道一號永康交流道，此處幾乎為所有人進入台南必經道路之一，加上鄰近北外環道路－長和路口，為市區通往南科首環地段，雙重交通首排地段，如同台南門面一般，相對城市裡重要、精華區域，就像是「台北車站」即為台北首要門面，因此台北政府持續推廣上百億的「西區門戶計畫」投入大量人力與心力，對於未來發展更是重中之重，鹽行國中重劃區之於台南，重要程度也不在話下。

 

2.商圈機能完善，醫療資源、學校資源完備

從鹽行國中重劃區沿著中正南路通往奇美醫院的路上，經過台南應用科大的週邊，共有三大商圈，分別為鹽行商圈、台南應用科技大學商圈、愛買家樂福商圈，有全聯、家樂福、麥當勞、丹丹漢堡、藏壽司等，距離重劃區約車程5-10分鐘內，還有多家銀行、郵局、農會位在中正北路上，食衣住行等生活機能都很完整，醫療資源包含奇美醫院、安南醫院車程皆在15分鐘以內，機能完備。除了區內的鹽行國中外，鄰近三村國小、台南應用科技大學、南台科技大學，車程皆在10-15分鐘以內可抵達，就學環境完善。

 

3.千億動能軌道經濟，國道、客運、火車皆有，交通水準持續提升

約3分鐘可達國道1號永康交流道，可通往永康工業區、全台縣市；備受矚目的北外環快速道路－長和路口閘道口，距離鹽行重劃區約6分鐘車程，可通往新市、安平、安南區，約10-15分鐘達南科園區，交通相當便利。

除了上述機能外，此處最重要的2條主要幹道，永安路、中正南北路，則可以分別通往台灣歷史博物館、和順工業區、安南區的工業區，以及中正南北路可前往永康工業園區、永康火車站商圈，且永安路已於2023年拓寬完成，為鹽行國中重劃區最重要的門面道路，可以連結北外環通往南科，一路從永安橋經過安南醫院，連接上國道8號，為一整條40米的大道，拓寬後能紓解鹽行國中通往安南區、市區之間交通雍塞的情況，提高交通水準。

車程約7分鐘可達永康火車站，3分鐘可達未來永安轉運站，是國道客運進入台南市區的第一站，可在此轉乘市區公車，接駁至北區、安南、高鐵，整體交通動能蓄勢待發。

 

 

1.現階段無蓋好房子，未來營建成本高，增值空間強

鹽行國中重劃區，現階段雖無房子落成，但大部分土地皆已被建商購買，在未來取得成本更高的情況下，營建成本也會更高。根據重劃區發展脈絡，待未來房屋蓋好後，人口大量移入，區域機能逐漸發展，房價也會相對提升，由於重劃區還在開發初期，因此仍有價格優勢。且永康區土地開發幾近飽和，新開發的重劃區相當稀缺，因此「鄰近市中心的重劃區」更具有稀缺性，成為品牌建商、自住客追逐焦點。

2.房價是比較出來的，更靠近市區中心，房價上漲空間可期

南科效應讓南科所在地，台南市郊善化、新市區房價領先起漲，像是LM特區、新和重劃區房價皆已站穩4字頭，今年更有不少新案成交價站上5字頭，對比鹽行國中重劃區，近一年區域行情落在41.51萬/坪，鹽行重劃區地點更接近台南市區，生活機能相對完善，仍有不少補漲的空間，近期品牌建商「國泰仰睦」已於鹽行國中重劃區正式公開，最高成交價約50.57萬/坪，並創下不錯的佳績，吸引不少台積電工程師、科技業高階主管，前來置產自住，呈現出此區強勁的購買力道，以及房價穩定朝5字頭邁進的現況。

3.走路就到雙語學校，孟母不必三遷，自住客群首選

南科鄰近重劃區陸續開發，人口不斷進駐，不少國中小學開始傳出學校額滿消息，加上一般民眾購屋時，定會將孩子未來入學的學區列為重要考量，有學區房子，轉手性自然更佳，因此鹽行國中重劃區內2021年啟用「鹽行國中」，就是此區高人一等的關鍵，學校以雙語環境打造，小班精緻授課，並且積極推動國際教育，與各國中學生線上課程交流。部分建案皆可步行至校園，有利現代孟母提早為小孩規劃，勢必能成為家庭型購屋族需求的首選地段。

 

台南的在地客離不開舊市區，而新移入的南科人，因為工作通勤特性也難進到舊市區內，如果把交通列為考量，唯獨位在中心點的鹽行重劃區，既能坐收台南市區蛋黃區，房價擠壓效應外溢的買氣，又可滿足南科科技新貴，在交通便利和對生活環境與學區教育、醫療資源的需求。再者，鹽行重劃區也是台南市中心裡少數規劃完整，周邊沒有老舊鄰房的重劃區，未來道路規劃整齊、舒適街廓，更能滿足現代購屋族群、科技新貴所追求的新大樓、精緻品味的生活氛圍，正成為眾多投資者和自住客青睞的新熱區。

 

 

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