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被譽為史上最重打炒房政策「平均地權條例」於2023/1/10三讀通過，預計最快2023上半年政策就會正式上路實施，2023年房地產還有哪些打房政策，對房地產帶來重哪些大衝擊？限貸令是什麼？房地合一稅2.0又該如何計算？以及實價登錄2.0該怎麼看？完整打房政策懶人包，一次了解。

 

 

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▧  法條現況：於2023/1/10 三讀通過， 2023年7月1日正式實施上路

▧  主要內容：禁止預售屋、新建成屋（指領得使用執照，且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋）換約或轉售，共有5大重點：

 

重點1：限制預售屋、新建成屋換約或轉售

簽訂好「預售屋、新建成屋」買賣契約後，不得讓與轉售第三人，建商也不得同意或協助讓與轉售，只能讓與或轉售給「配偶、直系或二親等內旁系血親」，或內政部公告的特殊情況像是「有重病需長期療養、非自願失業、發生重大變故，致無力繳款履約情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准者」，違者將按戶數罰50萬至300萬元。

可能衝擊預售屋市場

過去購買預售屋轉賣炒作盛行，此舉將健全房地產交易市場，更有利於真正有購屋需求的首購族。

 

重點2：嚴懲炒作行為，最高罰 5,000 萬

如果有散播不實資訊，例如製造建案「假熱銷、假完銷」，刻意哄抬價格、引起房價恐慌，或是搶購行為等，影響市場秩序，可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。限期沒有改善的話，還可以「連續處罰」

條文明定，炒作行為包含以下4點：

1.不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊

2.不得與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡的表象

3.不得自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

4.從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為。

 

重點3：建立檢舉獎金制度

如果民眾發現有人炒作、或申報實價登錄違規行為，可以向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰緩中提定一定的比率金額作為獎金。

 

重點4：管制私法人購置住宅，改採「許可制」

此次修法明定一般公司等私法人購買住宅，除免經許可的9種情形外，其餘購置住宅必須檢具使用計畫，經中央主管機關許可，才可購入住宅，改採「許可制」，相關許可條件、適用範圍、應備文件，皆由中央主管機關制定，依照內政部說明，私法人購置住宅，使用計畫應符合以下用途：

一、用來作為員工宿舍

二、長期作為出租及包租代管之用

三、進行危老都更

四、中央機關核准項目

並限制取得後於 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，降低私法人透過大資本快速買賣炒房的問題。

 

內政部公告免經許可的9種情形

 

1.公(國)營事業或受政府捐助之財團法人

2.AMC/台灣金聯買受不良債權擔保品或政府公開標售之住宅

3.不動產經紀業買受瑕疵物件（海砂屋、輻射屋、凶宅三類）

4.法院拍賣

5.買受文化資產

6.法律明定的優先購買權

7.買受都市更新範圍內住宅

8.買受危老重建之住宅

9.合建附買回住宅

 

此條文引起朝野及業界最大反彈

原按照新條文來看，危老都更合建案，當房子蓋好了，建商需要先跟內政部申請「購屋許可」，許可後分回屬於自身的房屋，卻是「五年內不得移轉」，反而強迫建商、民間業者囤房，加上如公司遇到破產、週轉問題，要轉手給下個業者，必須要被鎖5年，將會阻礙都更、危老重建的執行，因此引起建商與業界不小的反彈。

 

對此，內政部也火速強調建設公司參與都更分回，以及參與合建分回的房屋，都「不受」平均地權私法人購買住宅的限制，也「不受」五年內不得出售的管制。原則上只要是「正常開發」及「必要業務」都不會受到限制，未來也會隨時滾動調整，以保障不動產開發市場的推動狀況。

 

重點5：預售屋解約需在30天內申報

預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄，如此一來能讓實價登錄資訊更為正確，民眾更能了解市場現況；違者將按戶(棟)處罰3至15萬元。經兩次限改而未改正者，處30至100萬元(原實價登錄2.0僅規定需在30天內申報成交價格，契約解約不需更正撤銷)

掃除不實預售屋銷況

實際上已解除買賣契約的預售屋案件，不應該繼續登載在實價登錄資訊，有助於健全房地產的交易透明化，減少操作空間。

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此項限制，簡單來說就是管制「民眾向銀行借貸」的金額，藉此抑制投機性的資金，讓投機客借不到錢，沒辦法投資房地產的槓桿，來緩和不斷飆漲的房地產市場。

 

▧ 政策現況：自2021年12/17開始實施，第四波打房政策

▧ 主要內容：根據不同購置住宅情況，限制銀行可貸款的成數，也就是我們俗稱的「限貸令」，以下為貸款條件一覽表：

*高價住宅定義：台北市7000萬以上，新北市6000萬以上，其他縣市4000萬以上。

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為了抑制房地產短期交易炒作，如持有房屋時間不到2年就出售，扣除相關成本，按實際獲利課徵「交易所得稅」，藉此來避免投機客的炒作。

 

▧ 法條現況：2021年7月開始實施

▧ 主要內容：於2016年後取得的房地「扣除相關成本及費用後」，不論法人/個人/營利事業，轉售後的獲利將會被課稅，最高課以45%重稅，以下為最新稅率表：

 

最大修改重點即為「法人」比照個人辦理，為了抑制「營利事業」短期炒作，依照持有期間也將進行課稅，防止個人藉設立營利事業短期交易，來逃避稅額。

 

法條明訂 5 種交易不受影響：

政府目的是要健全房市，並非打壓房市，因此以下幾種有利於自住與都市更新情況皆不受影響。

維持稅率20%

- 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易

- 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易

- 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉

- 營利事業興建房屋完成後第一次移轉

維持稅率10%

- 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)

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將不動產「成交資訊」即時揭露，讓市場交易更透明、正確，如此一來，民眾對市場價格有明確的參考依據，不只縮短買賣雙方的過度期待和拉鋸，還能喝止預售屋交易炒作，健全市場發展。

 

▧ 法條現況：2021年7月開始實施

▧ 主要內容：將揭露完整詳細的地號及門牌資訊，所有成交金額，且30天之內要申報，以下為5大重點

 

重點1：需要完整揭露成交資訊

不動產成交資訊，需揭露到「門牌、地號、樓層」等資訊，最遠將追朔2021年8月。

 

重點2：預售屋成交後，要在30天內申報成交價格

將申報時間提前至「簽訂預售屋買賣契約書」後30日內申報，比起以往申報時間，能讓預售屋交易資訊更為即時。

 

重點3：違規不改加重處罰+增加主管機關查核權

如有未申報、或交易不實的情況，最高處15萬罰鍰，如2次未改正者，加重按次最高處100萬罰鍰，且當對價格申報登錄有疑慮，可由「中央主管機關」進行查閱。

 

重點4：預售屋買賣定型化契約須備查

預售屋在銷售前，業者須提供契約報請地方政府備查，如業者使用的買賣契約，不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約，應記載及不得記載事項，將按件處6萬元至30萬元罰鍰。

 

重點5：預售屋紅單交易納管

預售屋收受定金時，書面契約不可約定「不利」於買方的事項，例如保留建商出售權利、修改交屋保留款等，也不得將預售屋預約單「轉售予第三人」，違者將按件處15萬元至100萬元。

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首先從成交量來看，2022年六都全年交易量為243,633棟，對比2021年交易量267,665棟，減少約2萬棟，年減-9.0%，其中又以高雄、台南、新北減少最多，高雄成交量為37,117減少17.3%、台南交易量為23,091減少13.7%，新北60,184減少11.9%。

 

另外，我們從貸款餘額來看，根據中央銀行公布數據，2022年1-11月貸款餘額為10.9兆，對比去年2021年同期為10.3兆，年增率增加6.7%，但年增率卻是近3年來的新低，這樣的房市降溫效果，除了與政府積極打炒房有關，也與2022年持續通膨、央行升息以及新冠肺炎疫情的衝擊息息相關。

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史上最重打炒房政策「平均地權條例」已通過三讀修法，即將於2023年上半年實施，其中修法的內容像是禁止預售屋轉約、或禁止炒作哄抬價格，不難看出每一項條例，都在限制市場交易量，藉此打壓投資客。但政府此舉主要的目的是在，「打擊不公平哄抬房價的行為」，以及聯合炒作讓房價飆漲，所謂的打房，是要「打炒房」，並不是要打擊原本買房的民眾，因為如果房地產一旦蕭條，將會嚴重影響整個台灣的經濟。

 

2022年中國房地產大跌，主因正是許多房產公司無力償還債務，連帶的將股市也跌入低點。世界各國常見的財政政策，是以債務來創造經濟繁榮的景象，以量化寬鬆政策為市場注入熱錢，因此發生資產暴跌也等同代表，債務的償還發生了重大危機，債務危機不僅僅是房地產，連帶可能是產業蕭條、失業率升高，因此在牽一髮動全身的經濟結構中，房地產大跌是世界各國都不願意見到的結果。

 

所以，政府從頭到尾都不可能扼殺房地產業，只是在控制市場上不公平的行為，讓漲上去的房價，不再激烈跳漲，讓房市回歸穩定健全。同時更要幫助有購屋需求的自住客，讓房地產呈現溫和交易狀況，雖說台灣人口負成長，但現代子女與父母同住意願低落，因為生活習慣不同、價值觀不同，一個家庭出現分戶的情況，讓房市自住需求有所支撐。

 

政府仍鼓勵自住客買房，甚至加大補助力道

對於政府多項打炒房政策，我們樂觀看待，自從2021年開始實施政策後，不少投資客就已慢慢退場，投資客的占比更是逐月降低，這是一個健全的房市行為，加上政府仍然鼓勵有需求的民眾買房，甚至加大補助力道，在 2023 年規劃房貸補貼方案，採「定額補助」為期一年，目前初步規劃為政府補貼「升息後的一半利息」，截至目前為止央行共升息0.625%，原則上政府將補貼一半，就是0.3125%，以 1,000 萬元房貸為例，每月大約可領 3,000~4,000 元。

 

2023年房貸補貼草案拍板！需具備以下資格(2/16最新消息)

此補助是針對「已經有貸款」的人，而不是未來要買房子的人，資格基準日以2023年2月28日為基準。

房貸補貼金額：提供一戶一次性 3 萬元補助，須具備的資格如下：

• 民國110年家戶所得合計 120 萬元以內
• 僅有一間房子，且為自用住宅
• 台北市原始核貸金額 850 萬（約總價 1,200 萬）、其他縣市原始核貸金額 700 萬（約總價 1,000 萬）以下

以及現有的「青年安心成家購屋優惠貸款」又稱為青安貸款，財政部為了減輕青年成家購屋的負擔，將房貸利率減少調升0.125%，了解更多>>青年補助懶人包，諸如此類的補貼方案，皆為政府在幫助有購屋需求的民眾，趁此時搭上補助的條款，對於自住客來說並無不好。

 

此外，實施法條的同時，政府仍考量到許多自住客會發生的情況，例如遇重大變故、遭解雇實在沒有能力負擔房屋時，仍可以轉售、換約，不受平均地權條例的限制，擁有彈性的調整空間，這樣一來便能維持一般民眾的剛性需求，又能遏止投機客，讓房價回到正常價位。

 

未來不動產仍是保值投資標的，因全球大環境不斷通膨

全球環境不斷的通貨膨脹，這是已知的事實，今年6月以來，美國、歐洲德英法等主要國家，通膨率（CPI指數）都超過8%，創40年來新高。連帶影響台灣通膨指數近5個月破3%，創10年來新高，當貨幣越放越貶值，若將錢存放在不動產，因耐用年數很長，資產不會縮水，仍具保值性，房價上漲的力道，可以抵擋物價的通膨，仍然會是市場上保值的商品。

 

通膨造成原物料上漲，2022年飆漲7.37%，房子成本越蓋越貴

此外，自2021年開始，營建工程物價指數因輸入性通膨，以及新冠肺炎疫情影響，導致價格上漲，2021年營造工程物價指數年增10.93％，漲幅為2009年以來最高，2022年營造工程物價指數則續漲7.37％，不管是水泥成本、混凝土、甚至金屬製品類全都上漲，在成本不斷地攀升的情況下，房價沒有下跌空間，成本仍是影響房價的主要因素。

 

結論
房地產與房價從來都不能以「大漲」跟「大跌」這二種分法來看，許多事情也不是非黑即白，從政府的角度，往往政策施行上，要求的是「產業與經濟的穩定」，這個穩定通常是微幅成長，因為太過極端的大漲跟大跌，都會對經濟造成不好的傷害，了解政府政策的考量，就能理解「打炒房，不打自住剛需」。也就說明了在政府搬出「預售屋禁止轉約」的重拳後，又馬上補充「法條不溯及既往」，以及加強對房貸的補助，去減緩政策衝擊的理由。

 

也因此，還未購入房屋的房產首購族，對於政策其實不需要太過擔心，因為首購第一間房，是各式各樣條件最好的情況，包含房貸條件、稅率條件等，都是最優惠。掌握好自身財務條件，有需求且遇到適合、價位趨近於市價又可負擔的，仍然能勇敢賞屋，未來如有最新法條消息，我們也會即時更新分享給大家！

 

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