預售屋付款方式大解析，頭期款要付多少，5大階段一次搞懂！
預售屋常是小資族優先選擇的購屋類型，一般共有5大付款階段-頭期款、工程款、額外費用、房貸、交屋款。頭期款包含「訂金、簽約金、開工款」，工程款則是施工期間蓋到哪繳到哪，如果能搞清楚各階段付款的時機，精算自己的財務，買房不一定如想像中的困難，例如尚未開工的建案，一開始只要付「訂金+簽約金」7-8%，若半年或1年後開工，才需再支付開工款，因此初期付款壓力相對輕鬆，大部份建案還能在施工期間，適度請建商改變房屋格局，符合自己所需，這都是中古屋無法滿足的地方，以下就帶大家細部了解，預售屋付款方式分成哪些，並要注意什麼：
一、第1階段，預售屋「頭期款」
1.「訂金+簽約金」約總價的10-15%
比例％數依照不同建商規範制定，可依自身條件詢問清楚。
以總價1,000萬，房貸80%，自備款20%舉例：房屋需自備的款項為200萬(20%)，但預售屋一開始要拿出來的金額只要100萬(10%)即可，剩餘的100萬，將由後期付款階段分攤。
▍訂金
2.訂金依個案不同而定
確認完戶別及總價後，支付訂金通常為10萬-20萬，少部分為總價的2-5%(依個案不同而定)，並與建商約定簽約日期。
3.繳納「訂金」，信用卡可享2.5%現金回饋
訂金繳納，除了支付現金外，推薦可以使用信用卡來賺取現金回饋，許多銀行推出的現金回饋卡約1-2%不等，海悅國際與兆豐銀行推出的海悅國際聯名卡，只要是海悅代銷建案，首次刷卡達10萬元，即享2 .5%現金回饋(上限2,500元)，或可選24 期 0 利率的方案。
4.退「訂金」請注意是否收取手續費
無論你付了多少訂金，在簽約前反悔，大部份的建案皆可全額拿回，但若使用刷卡支付，在退訂時，刷卡約2%以上的手續費可能會由買方自付，因此可在刷卡前記得先詢問清楚，以免後續產生糾紛。
▍簽約金
5.「簽約金」無法退還，需支付違約金
這裡要注意的是，預售屋的契約書是具有法律效力的文件，一但簽約金繳納後，反悔解約，就必須支付違約金，合約違約金依內政部的規範至多為總價的15%，但不得超過已繳款項。
6.注意違約金也不宜過低
違約金是對雙方的保障，如果違約金太低，也可能發生房價上漲或發生爭議時，建商反悔不履行契約，變相以支付違約金逃避履約。
以上訂金+簽約金 就是一開始買房要付出的。
8.預售屋合約怎麼看？簽約前記得確認以下5點：
1.建商「有無取得建照」
2.注意房屋的開工、完工、交屋時間
3.未來房屋有問題，誰會來處理
4.房子的保固期限，起算時間點為何
5.建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務
二、第2階段，預售屋「開工+工程款」
1.建案開工，影響「開工款」收取時間
在簽約當下有些建案已開始動工，有些建案則可能再半年-1年後才開工，因此會有僅需付「訂金+簽約金」6-7%的低首付買房情況出現，此時一開始拿出來的金額更少，剩下的開工款，在半年-1年後開工時繳納即可。
2.「工程款」有3種繳納方式
繳完頭期款之後，必須於施工期間按期繳納工程款，工程期約2-5年完工，建商收費方式有以下3種，並無太大差別，只是時間點不同：
▲按工程階段繳納
依照工程進度，分期繳納，例如地下室完工、底板完工…..等等，大多設定3-5個階段，也可清楚了解目前房屋進度。
▲按月或按期繳納
月繳或按期繳的概念，不管現在施工到哪個階段，必須每個月或每期繳納一定的工程款。
▲零工程款，又稱一次性繳鈉
建商為了降低付款門檻，主打工程期間不用付款，等到「房屋結構體完成」或「交屋」時，一次把金額繳齊。對於手頭較緊的人來說，是個不錯的選擇，但風險在於，交屋時要一次支付「工程款+交屋款」，變相加重短期繳款的壓力，必須考量好自身情況是否能夠承擔。
3.工程期時間長，負擔壓力更小
預售屋的工期通常為2-5年，少部分建案因為樓層高、細節謹慎，需要5年以上，以台南市善化區建案－世界南科Ａ為例，總價1,257萬，工程款約12%來算，每年工程款25萬，每月只需負擔2萬左右。因此工程期的年份長，分攤到每月或每期的金額就更少，相對減輕需要大筆資金的壓力。
4. 客變的費用，可在簽約時理解
大部份的預售屋在工程期間，規劃「預售屋客戶變更設計期」，俗稱客變。建商可按照你的需求，變更屋內隔間與裝修，通常以1次為限，客變範圍依每個建案而有不同，要注意的是，水管、瓦斯管線、結構牆、影響外觀等，基本上都是不可以變更，例如開關插座、燈具迴路的位置、冷氣冷媒管位置…等等。客變費用也可在簽約時理解，將資金保留。
三、第3階段，預售屋額外費用「暫收款」，過戶、稅費
除了房屋售價之外，仍有些額外稅費，因此建商在交屋過戶前，會先收一筆「暫收款」，約20-30萬左右，用來支付「印花稅」、「契稅」、「代書費及其他相關規費」、「土地跟建物登記謄本費用」…等等。不同房子種類、坪數，需要繳交的金額也不同，有些建商會提前先收取社區管理費，建議簽約前先詢問管理費用，以及暫收款等細項，以免最後交屋時漏掉這筆費用。
四、第4階段，預售屋「房屋貸款」，貸款成數高
接下來將依照你與銀行簽訂的房屋貸款契約，每月支付本金及利息，開始繳納20-30年的房貸。
1.預售屋貸款成數約7.5-8.5成
預售屋貸款成數通常比中古屋、小宅來得好。原因在於，預售屋是由建商以整批建案向銀行洽談貸款，成數通常會比自己申貸來得漂亮，比較不會有銀行鑑價、貸款不過的問題。而貸款成數會因個人收入、信用條件及持有戶數而不同，最好在購屋前先做好規劃。
五、第5階段，預售屋「交屋款」，驗收後繳納
房屋完工後將開始驗收屋況，並收取「交屋款」為總價的5%，如驗收時發現瑕疵，可於驗收單上請建商盡快改善，待建商修繕完成後，再進行下一個流程。
1. 驗屋公司的檢驗費用，約1-2萬不等
驗屋如交由第三方專業驗屋公司檢驗，費用會隨房屋坪數而定，約2-3萬不等，修繕後也可以請驗屋公司複驗，費用約$4000~$5000元，專業公司備有專門的儀器與設備，可進行細密的檢驗，也有民眾傾向自行驗屋，或如已經找好裝潢公司，也可請設計師協助驗屋省去這筆費用。
2. 注意交屋款不得低於5%
某程度「交屋款」代表建商蓋房的信心，內政部規定交屋款為5%，但不少建商有自己的規範，如交屋款過低，可能發生建商不理會驗屋後的瑕疵，甚至拖延處理，變相不收交屋款逃避修繕，影響入住時間。
▍分享實際預售建案的付款方式
以桃園建案-麗江星漾為例，建案位於桃園A18青埔高鐵特區，規劃17-34坪河岸宅，當初開賣時，預計1年後開工，目前頭期款的【訂金+簽約金】，只需房車總價的6%，以26坪2+1房型，總價1,368萬(含車位)來看，一開始只要拿出約83萬(6%)，就可買下一棟房子，待基地正式開工後，再支付約55萬(4%)，後續工程款10%分2期，約2-3年完工，等於1年只需繳納69萬上下(5%)。由此可見，能清楚了解各階段付款的金額與時機，合理分配自己的資金，頭期款不一定如想像中的困難。此建案-麗江星漾預計2025年初完工，想了解更多可參考麗江星漾完整介紹。也可參考海悅官網更多建案詳情，了解目前人氣建案。
▍分享額外資訊
除了上述提到的麗江星漾，只需負擔【訂+簽】，額外分享位於桃園龜山區，A7地段的興富發鉑悅，距離A7體育大學捷運站只要700公尺，規劃24-39坪，屬於A7地區的高樓層指標建案，共有35層樓，對比同地段大多為15-20層樓，特別適合想要有高樓層視野景觀的人，內部更有超過20個飯店等級的公設，但公設多有好有壞，還是要按照自己的生活習慣來考量，最重要的是，主打【訂+簽】59萬，月付2.2萬起，分享給大家，或參考興富發鉑悅A7建案，完整介紹。
▍買預售屋好還是中古屋？各有好壞
對於頭期款不足的小資族，預售屋的付款方式，的確會比較輕鬆，以上述麗江星漾1,368萬的房子為例，同樣貸款75%來看，預售屋的頭期款是總價的6%(約83萬)，新成屋或中古屋，頭期款是總價的25%(342萬)，相對來說預售屋付款壓力較小，但成屋的好處是建材、格局、屋況、公設等全部都能眼見為憑、一目瞭然，甚至可以馬上入住，因此端看每個人的能力和需求，再決定自己想要的房屋類型，「符合個人需求的就是好屋」，參考預售屋與中古屋優缺點比較完整介紹。
▍購屋第一步，如何挑選建案？價格、地段、機能考量，分享適合首購的地區
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