頭期款不夠怎麼辦，小資族用這 5 招「頭過身就過」
一般來說非政府認定之豪宅，頭期款金額約為成屋房屋總價的20%-40%，但事實上會依照銀行貸款成數而有所不同，以不同「區域」預估可貸款成數分別為以下：
如能清楚了解自己的財務狀況，從第一步─「準備頭期款」來規劃買房目標，並善用市場上的資源及工具，買房其實並不如你想像中遙不可及。例如：物件先瞄準小坪數、地區較遠的建案，降低總價，等到未來經濟能力有所成長，再考慮換屋，透過由小換大，由遠換近，增加自己換屋的籌碼，與其苦等存夠錢，不如先拿到入場券。本文將提供5種方法，來幫助你解決頭期款不夠的問題：
▍頭期款不夠解決方法1：挑選房屋類型
房屋依使用和完工狀況，大致可分成預售屋、新成屋和中古屋3種類型，不同類型付款方式有所不同：
以總價1,000萬的房屋舉例，房貸同樣可貸80%，預售屋一開始付出的金額為100萬(10%)，中古屋負擔的金額為200萬(20%)，差別在於，預售屋從簽約到交屋前，還有2-3年的時間進行工程，付款階段將分成5段，後續依照工程進度2-3年內繳納剩餘款項即可。
換言之，在這段時間可繼續存錢，甚至將年終等額外收入拿來繳納，比起中古成屋的頭期款(20-40%)必須在1到1個半月內備齊，對於資金無法一次到位的人來說，預售屋付款方相對輕鬆許多，可參考預售屋付款方式大解析，五大付款階段完整介紹。
但新中古屋的好處是建材、屋況等全部都能一目瞭然，甚至可以馬上入住，因此尚需考量自己的需求、喜好、預算等，再決定自己想要的房屋類型。
▍頭期款不夠解決方法2：瞄準蛋白區
想要首購成家，大原則需先評估好自身狀況，先求有再求好，如手上只有100萬，可考量的區域當然有限，發展成熟的區域，房價往往已經望塵莫及，與其苦等存夠錢，這時候取捨，絕對是必要的妥協。
1.按照「捷運延伸」來挑選物件
以時間換取空間，用多一點通勤的時間，入手總價較低的物件，讓｢交通成本」替代「房價成本」，例如：在台北車站工作的上班族，想在中山區買房，至少需要2000萬左右，但如沿著桃園捷運，把範圍拉到三重、A7體育大學，同一條捷運線上，多花30分鐘的通勤時間，房價可能只要一半，甚至更低。
例如近期討論度很高的興富發鉑悅，位於桃園龜山A7，是A7少見35層樓的擎天大樓，以2-3房(24-39坪)為主，是當區的指標性建案，可以參考更多興富發鉑悅介紹。
2.挑選「尚在開發」的重劃區
重劃區因房價基期低，入手較容易，如能先了解未來的重大建設發展，房價也有機會看漲，例如：靠近新莊舊市區的塭仔圳重劃區，與舊市區距離只有一路之隔，入住後也可享同一個生活圈！
其中像是宏國集團的宏道豐匯，位於塭仔圳重劃區內，以25-39坪為主，共24樓，1樓前庭擁有500坪花園，可以參考更多宏道豐匯介紹。
▍頭期款不夠解決方法3：選擇低首付的建案
有鑑於預售屋獨有的分段付款方式，頭期款為「訂金+簽約金+開工款」3大項目組合而成，在簽約當下，有些建案已開始動工，有些建案則可能半年-1年後才開工，因此會有僅需付「訂金+簽約金」7%、8%的低首付情況出現，此時一開始拿出來的金額更少，剩下的開工款，在半年-1年後開工時繳納即可。
1.實際低首付建案的案例
以桃園建案-麗江星漾為例，建案位於桃園A18青埔高鐵特區，規劃17-34坪河岸宅，當初開賣時，預計1年後開工，因此頭期款的【訂金+簽約金】，只需要房屋總價6%，以26坪2+1房型，總價1,368萬(含車位)來看，一開始只要拿出約83萬(6%)，就可買下一棟房子，待基地正式開工後，再支付約55萬(4%)，後續工程款10%分2期，約2-3年完工，等於1年只需繳納約69萬(5%)。
由此可見，能清楚了解各階段付款的金額與時機，合理分配自己的資金，頭期款不一定如想像中的困難。此建案-麗江星漾預計2025年初完工，想了解更多可參考麗江星漾完整介紹。
另還有像是桃園市龜山區，A7地段的興富發鉑悅，規劃24-39坪，屬於A7地區的高樓層指標建案，共有35層樓，對比同地段大多為15-20層樓，特別適合想要有高樓層視野景觀的人，內部更有超過20個飯店等級的公設，但公設多有好有壞，還是要按照自己的生活習慣來考量，距離A7體育大學捷運站只要700公尺，主打訂+簽59萬，月付2.2萬起，想了解更多興富發鉑悅A7建案，可參考完整介紹。
以及全台熱門的低首付建案，可以參考完整介紹。
2.低首付的風險
低首付雖可減輕初期負擔，但房屋總價並無減少，工程期間2-3年內，仍需要繳納一定的金額，可能變相加重短期繳納的壓力，必須考量好自身情況是否能夠承擔。此方案較適合軍公教、收入穩定，或是不太會存錢的族群，隨著每期該繳的金額還款，邊存錢也邊買房。
▍頭期款不夠解決方法4：善用借貸工具
找尋低利率的貸款，是補足資金缺口的辦法之一，在去年1月，我們曾遇到一對夫妻，老公在科技業上班、老婆是家庭主婦，平時2人開銷大，並無存錢的習慣，因此想在南港購屋，強迫儲蓄，起初雖遇上頭期款不足，但2人評估收入狀況後，選擇借貸，借款約80萬，當時利率為4.4%，加上原房貸利率約1.31%，等於往後每個月需繳納約5萬的本金+利息，這樣一來，夫妻2人不僅強迫自己存錢，還能成功擁有一間房屋。
然而市場上還有許多類似信用貸款的借貸工具，分析以下5種工具的優缺點，可依照自身情況來做參考：
1.保單借款
用具有「保單價值準備金」的保單，向壽險公司申請貸款，保單需要累積足夠的保價金、且繳費超過1年以上，才可用來借款，例如傳統型的終身壽險、儲蓄險。
利率約為2.7%~9%，不同保單種類才會影響利率，與人無關，可貸額度是保單的6-8成。通常沒有還款期限，隨借隨還，無須繳付提前還款違約金。但若一年沒有繳利息的話，以複利計算隔年的利息費用，在利滾利之下，造成借款利息變更多，如借出來的錢超過保價金，那麼這張保單就會失效。
2.二順位房貸，又稱二胎房貸
原房屋向銀行進行第一次房屋貸款後，再用原房屋向另一家銀行，進行二次抵押借款，即為二胎房貸。
利率最低2.2%，還款期限長達15年，貸款額度為一胎房貸貸款的設定金額，最多85成，雖然二胎房貸利率較低，但由於銀行承受風險較高，較少銀行願意承做，且審核條件嚴格，對於信用有瑕疵的人基本上不會通過，也幾乎沒有寬限期。
3.理財型房貸
將已償還給銀行的房貸本金， 轉換成可供借款的循環信用額度，當有資金需求時， 可隨時向銀行重新借出來運用的一種房貸專案。
利率約2-3.5%，多為短期契約，一年一約為主，如信用狀況正常， 通常合約期滿能自動續約。雖利率低，但能動用的額度來自房貸中已償還的本金，若還款不多， 能動用的額度就會很小，達到預期投資效益也就有限。
4.信用貸款
是一種不需擔保品的貸款，僅依照借款人的過往信用紀錄來評估，為銀行長期以來主要的方款方式，因無抵押風險較大，銀行會針對申請者做詳實的審查，包括工作證明、財力證明、債務狀況、信用評價等等，並不是人人都可以申請到。
利率約4-16%，額度最高到600萬，還款期限較短約7年左右。當貸款金額大的情況下，每月還款壓力較大，需審慎評估每月的負擔可否應付得來。
5.特定信用卡借貸優惠
建商(代銷)本身與銀行合作，替消費者爭取優惠的借貸利率，例如海悅國際與兆豐銀行推出的海悅國際聯名卡，海悅為代銷房地產第一龍頭，每年代銷超過100個建案，深知青年首購成家不易，除了爭取優惠房貸、借貸利率之外，只要是海悅代銷建案，訂金刷卡達10萬元，即享2 .5%現金回饋(上限2,500元)，或可選24 期 0 利率的方案。想了解可參考海悅聯名卡完整介紹。
以上5種工具為市面上較普遍的借貸方法，但借貸的時機點，仍需觀察大環境利率情況，多了解央行升息消息，藉此來評估自身的財務狀況，建議所有貸款月付的金額，不可超過每月薪水的三分之一，務必謹慎評估自己的還款能力與投資標的，並做好財務規劃與風險評估，若無法如期還款，會導致致房子被拍賣或是造成信用瑕疵。
▍頭期款不夠解決方法5：拉高房貸成數
銀行可貸款的成數，是影響頭期款金額，重要的因素之一，了解影響成數高低的因素，也可爭取到較高的成數，包含以下幾點：
1.個人信用分數，收入愈穩定愈好
個人信用是銀行評估成數的最大關鍵，調查項目包含信用卡使用狀況、未繳款紀錄、帳戶是否有穩定入帳、帳戶聯徵次數等等，養成常態性存款的習慣，與銀行長期有正常的往來記錄，盡量避免大額消費，有助於爭取更高的成數，如信用不好，即使房屋物件條件再好，也可能會影響貸款成數。
2.房屋坪數
銀行通常會將低於15坪以下的物件判斷為投資性質，可貸成數就比自用住宅還要來得低。
3.房屋屋齡
一般來說屋齡越新，貸款成數越高。
4.房屋週邊有無險惡設施
銀行評估時，會考量接手性和替代性，如房屋週邊半徑300公尺有高壓電塔、焚化爐、加油站、垃圾回收廠、生命事業等，會影響貸款成數。
5.額外拉高房貸成數的方法
1.提供保證人：找配偶、直系血親、旁系親屬擔任保證人，會有加分作用。
2.縮短還款年限：自願將貸款年限縮短，幫助銀行降低逾放的風險，也就能增加貸款的額度。
3.成為銀行VIP客戶：大多銀行針對VIP客戶會提供優惠的貸款方案，而VIP資格依照各家銀行制定，例如：連續3個月與銀行往來資產達新台幣100萬元(含)。如可提前了解銀行VIP資格，也有機會爭取更好貸款成數。
4.選擇預售屋：預售屋貸款成數通常比中古屋、小宅來得好。原因在於，預售屋是由建商以整批建案向銀行洽談貸款，成數通常會比自己申貸來得漂亮，比較不會有銀行鑑價、貸款不過的問題。
▍除了解決頭期款不夠之外，該如何買到比別人便宜的房子？
在同一個地段買到比別人便宜的房子，是有可能的！每坪單價有機會相差5-10萬不等。找到「便宜房價」的情況是有跡可循的，例如挑選建商主打的廣告戶、利用團購以量制價、挑選市場普遍認為較不好的房型（棟距較近、樓層較低）來進行議價，甚至關注第一手建案省去手續費等等，都是可以買到便宜房子的小撇步，了解建案的銷售策略與手法，才能將我們現有的資金運用完善。
延伸閱讀⇒如何買到便宜的房子？教你5大秘訣，秒懂建案銷售手法，破解房價密碼！
▍購屋第一步，如何挑選建案？考量價格、地段、機能、分享適合首購的地區
基本上以自住來說，你要考慮的不外乎就是，單價要合理，附近的生活機能要好，如果尚未開發好，也希望是靠近舊市區，甚至希望地段好，未來會有大型建設入住，還有機會房價會漲，因此我們按照以上這些考量，列舉了一些適合首購族自住的地區，和大家分享，如果有其他想要了解的地區，也歡迎留言給我們，我們可為您做分析：
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