南科產值破兆，就業人口支撐房市，買在哪區最有發展潛力？完整南科區域分析、即將公開建案一次看懂
善化區：陞發國際善化市心案➠ 前往了解
台南，在房市這十年來，是全台六都之中房價漲幅冠軍，高達189%的漲幅速度，也是近年房市最熱門的話題，不管是企業界、當地居民，或是跟計程車司機閒聊，談論的都是「台南南科」。台南科學園區的崛起，加上台商製造業大量回流，新建工廠、擴廠效應，帶動台南的錢財、人才，到底為什麼南科能替台南帶來如此驚人的房價漲幅，目前房價現況是如何？到南科就業自住又該如何挑選？還有哪些地方可以投資？內文將詳細說明：
▧ 一、南科近年房價分析
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．新市建案-新和重劃區建案
．永康建案-鹽行國中建案
北外環道路受惠區
台南高鐵軌道經濟
全台南房價正核心，正在「往東」偏移
全台灣近3年房價平均上漲20.1%，而台南的漲幅高達34.3%，2022年台南平均房價「每坪20.6萬元」，創下歷史新高，與2019年同期每坪15.47萬元相比，漲幅超過3成，較十年前相比漲幅高達189%，可見台南房價補漲速度之快。
照房市發展脈絡，城市的市中心必定成為房市蛋黃區，漲幅也會是最顯見的，但自從2019年台南房市吹起一股南科效應，讓南科所在地-台南市郊善化、新市區領先起漲，根據統計台南新建案近5年的漲幅，「新市區」以78.8%奪冠，原因就在於南科引入不少高薪的科技業人才就職，帶動此區的房價。
我們從下圖可以看到，全台南的正核心2019年之前集中在北區、東區、中西區，至2022年整個核心漸漸「往東」偏移，外圍的善化、新市、安南區，甚至是歸仁區，逐漸發展成正核心，台南的郊區蛋白區，已成為蛋黃區。
南科周圍房價3年內上漲124.21%，善化、新市區最劇烈
在2019年，除了吹起南科效應之外，受到中美貿易戰影響，美國和中國彼此加徵報復性關稅，加上中國的勞動力開始不如以往低廉，不少台商開始移出中國，回流至台灣，2019年台商申請投資案總額達7000億元，加上中南部土地相對價格便宜，商辦、園區土地開始搶翻天，當年台南土地交易量破100億，也讓台南各區的房價穩定邁向2字頭，平均房價漲幅約17%左右，到了2020年台積電在南科連續4次出手獵地，買下超過100億的土地，前所未有的投資案，加速帶動台南房價起漲，2021年平均房價來到23萬/坪，其中又以善化區漲幅最為劇烈，從18.67萬/坪，突破3字頭，來到30.44萬/坪，漲幅高達68.4%。
2022年重大建設實現，北外環道路通車、三井Outlet開幕
台南第一座三井Outlet購物中心，在2022年2月高鐵特區盛大開幕，加上台南近10年來最重要的交通建設-北外環道路第3期通車，讓南科周邊的房價幾乎全站穩3字頭，平均漲幅來到32.45%。回顧這3年，南科周邊地區，從平均房價1字頭漲到3字頭，漲幅高達93.14%，最高分別是善化區124.21%以及新市區123.15%，其中不少建案實價登錄也站上4字頭，像是安南區的湖映白、善化區的桂田磐古。
截至目前為止，各區房價仍不斷挑戰新高，不只南科周邊起漲，台南市中心（北區、東區、中西區）的房價也從原本的3字頭突破5字頭，目前最高成交價，是東區的世界巨星54.99萬/坪，北區、中西區也都站穩4字頭。
南科房價現況，最高成交單價衝上4字頭
▧ 新屋房價現況＆最高單價(2023年3月更新)：
－南科正核心－
善化LM特區：32.56萬/坪、最高成交價39.47萬/坪
善化車站商圈：36.28萬/坪、最高成交價40.6萬/坪
新和重劃區：近年沒有新案
新市市區：30.01萬/坪、最高成交價38.79萬/坪
鹽行國中重劃區：39.79萬/坪、最高成交價42萬/坪
－北外環交通受惠區－
史博館特區：36.77萬/坪、最高成交價39.01萬/坪
九份子特區：32.27萬/坪、最高成交價44.1萬/坪
－高鐵特區軌道經濟－
台南高鐵區：31.33萬/坪、最高成交價37.85萬/坪
從上述房價現況來看，在南科周邊區域城市，包含善化、新市、及永康，已經很難再找到單坪30以下的新建案了，其中善化核心商圈，建案成交來到4字頭，而曾入選「全台最富有里第10名－蓮潭里」，就位在善化區，這也是為什麼善化的房價，比更靠近市中心的其他重劃區還要高，此區的消費力是有機會超越台南市中心的水準。
安南區的史博館特區、以及永康區的鹽行國中重劃區，2023年3月開案後，均價來到36.7、39.7萬/坪，從這兩區的地理位置來看，皆靠近北外環道路，史博館特區還有亞太國際棒球訓練中心、和順綜合轉運站等利多議題，未來有望挑戰4字頭房價。
此外，堪稱是南科的正蛋黃區的新和重劃區，近1-2年並沒有新開的案子，預計到2023年會有新建案公開，可密切注意，我們也將隨時更新房價。
▧ 安南區成為2022年交易熱門第一名
2022年前3季台南買賣移轉棟數共18,111件，相較去年2021年前3季的移轉棟數小幅衰退-9.8%，第1季永康區以951棟的交易量居冠，也是永康區連續13季蟬聯全台南第一，但來到第2季、第3季後，轉變為安南區以1337棟、1093棟拿下冠軍，截至2022年，安南區以成交3,036棟位居全台南第一，代表有近20%的交易量都集中在這區。
安南區交易量大幅成長，主要原因是受惠於「北外環快速道路」，可串聯南科到市區，節省南科的通勤時間，區域內的九份子、安西、溪東等重劃區，公共建設及生活機能越來越完善的情況下，也就成為2022年台南交易熱門區域。
▧ 外來客群置產的重點，不是生活機能而是交通
順帶一提，我們可以發現，九份子重劃區2022年的房屋均價約31.39萬/坪，最高成交價來到44.1萬/坪，比起市區旁的重劃區，像是市政特區、水交社重劃區，反而房價比九份子更低，以地理位置來看這是不合理的，會有這樣的情況，最大的關鍵就在於「外來客群青睞的重點，是交通機能」，只要能夠吃到通往南科的交通，對外地人口來說，就是市區重劃區沒有的優勢。
南科房價到頭了嗎？未來房價發展分析
▧ 竹科、中科房價，漲幅程度比電影還離譜
新竹本最熱鬧的地方，也就是我們說的市中心，是靠近新竹車站、城隍廟、巨城購物中心的商圈，此區的平均房價約為39.1萬/坪。
靠近新竹科學園區，周邊的重劃區以關埔重劃區、竹北高鐵特區、縣治二期重劃區為主，近幾年房價衝上6、7字頭，平均房價更是突破5字頭，來到51.61萬/坪。又以新竹高鐵站所在的區域「竹北市」漲勢最為驚人，以縣治二期重劃區來看，去年2021年新屋平均房價約39.84萬元，截至2022年暴衝至57.32萬元，漲幅居新竹縣市各行政區之冠。高鐵特定區房價更是水位最高，目前每坪估約60萬元至75萬元。
完全可以看出「新竹科學園區周圍房價，已經遠遠超過新竹市區」，甚至被稱為「自成一個圈子」從2字頭衝7字頭只花兩年的時間。這一切皆因為竹科的加持、科技業發展的推動，高收入的竹科工程師成主力買盤，剛性自住需求非常大。因此，儘管近2年台南南科周邊新案已有一波相當明顯的漲勢，從原本的1字頭直衝4字頭，但以竹科、中科、南科3大科學園區相比，竹科衝7字頭，中科周邊建案也已站上6字頭；反觀，南科周邊新案目前開價仍落在3～4字頭，仍是相對便宜。
▧ 南科就業人口增加太快，房屋供給嚴重不足
如果照竹科房市發展的情況來看，科學園區周邊的房價是會「遠高於」原市區價格的，但目前南科題材是從2019年開始發酵，至今才3年的時間，建商買的土地，今年才要開始預售，但南科園區發展、就業人口已高達9萬人，所需要的房屋「嚴重供需失衡」，供給趕不上需求，周邊的新案只要一推出，就被搶光，外來客只好外溢到安南、安平，但隨著南科周圍第一圈善化、新市、永康新案陸續推出，仍會有大量的剛性需求支撐房價。
▧ 南科2021年產值創下史上最高，疫情下逆勢成長3成，直追竹科
2021年南科產值達到1兆949億，竹科產值為1兆5880億，分別占台灣GDP 4.5%、6.9%，加上中科產值1兆來看，整個台灣靠半導體產業，所占的GDP就高達20%左右，足見南科對台灣產業的重要性，加上南科所代工的晶片，是領先全球的 3 奈米技術，這也將推升南科成為全球最重要的先進半導體聚落。
除了台積電加碼投資台南外，全球最大晶片微影設備及EUV曝光機供應商ASML、光阻劑生產大廠鎧暘科技等公司相繼進駐，世界最頂尖的一流人才、國內外高知識份子、科技業領袖，都將匯集到台南這座城市，不只帶動台南整體經濟，所產生的產業聚集效應，會讓台南形成一個新世代的新富聚落。
按照以往竹科的歷史經驗，青年移入新科就業後，全台灣最富有的5大里，有4個就落在新竹市，平均年收入高達301萬，而如今南科正複製著竹科的發展模式，甚至有機會超越竹科，將引領台南經濟飛耀成長，房價仍會持續走揚。
▧ 營建成本高居不下，建商撐不下去只能漲價
房屋既是商品，定價就是由「成本+利潤」來制定，近2年房價上漲一大塊原因，就來自於「物價以及營建成本高漲」，導致房價持續上漲。像是鋼筋、水泥、磁磚等，自2021年開始，營建工程物價指數因輸入性通膨，以及新冠肺炎疫情影響，導致價格上漲，指數從109.73增加到121.72上漲10.94%，截至今年7月飆升到130.45上漲7.1%。其中又以鋼筋漲最兇，今年每噸單價上看2.5萬元，去年1月時，單價僅需1.8萬，大漲38%。
▧ 台積電在台南大規模興建新廠，讓台南缺工問題更嚴重
台南除了建材成本飆高之外，還有嚴重缺工的問題，自2019年台商回流開始興建擴廠，加上台積電也在興建至少15萬坪的新廠，多方積極開發，勞工缺工問題更加嚴重，以三倍薪資搶勞工的新聞時有耳聞，建商需要花更多的成本找工人，甚至不一定找的到，供需兩端嚴重失衡，勞動成本大幅上揚的情形也很難改善。因此台南的營建成本高居不下，房價也仍會持續走高。
前面帶你快速了解台南房價變化，你所不知道的台南正在崛起！以下我們提供詳盡的分析。
2022年台灣GDP可望站上4.0%，最大的支柱就來自於「電子半導體產業」，2022年經濟規模高達4.8兆元，約1,651億美元，年增19.7%，佔台灣GDP比重約20.94%，而半導體產業鏈當中，就包含台股市值最大的公司——台積電，身為世界上最大的晶圓代工廠龍頭，被譽為台灣的護國山神，擁有超越全球最先進的頂尖技術，佔全球晶片生產6成以上。
台積電宣布，將全球第一個3奈米新廠蓋在台南，震驚全球
在2017年台積電宣布，將全球最先進的3奈米技術，留在台灣，「3奈米製程新廠」就落腳南部科學工業園區，也是全球第一宗宣布的3奈米投資規劃，領先競爭對手韓國三星與美國英特爾，消息一出，所有高科技人才和資金開始蜂湧至台南，無論是政府、業者，還是南科附近居民，都向市場傳達同一個訊息「南科將重現竹科當年的大成長！」
園區面積足足比竹科大1.5倍，台積電4度出手砸100億蓋廠
台南科技園區1、2期，位在台南新市區，佔地1,043公頃，園區相當於竹科園區的1.5倍，不只腹地大，截至今年9月前，南科招商累計投資金額達高達530億元，眾所矚目的護國神山台積電，更罕見的在2020年4到8月間，4度出手在台南買地，金額高達100億元，正前所未有大規模的興建之中。
攤開台積電目前在台灣的廠房，位於南科的就包括晶圓6廠、晶圓14廠、先進封測2廠，以及2020年剛投入量產的晶圓18廠，南科幾乎已變台積之城。
半導體產業大舉進駐南科，掀起史上最大工程師移民潮，就業人數突破9萬
除了台積電大動作在南科興建新廠，不少高科技產業也陸續投資台南，像是聯電、群創光電、ASML、台灣航電（GARMIN）、聲寶集團、誠品、MOMO、三井Outlet等知名企業，各大民間企業也跟著進駐，帶動整個台南科技產業的崛起，產生巨大的磁吸效應，目前南科核准進駐廠商共有268家，支撐整個園區產值、薪資水平、人口數，今年5月底園區就業人口也正式突破9萬人，預計未來就業人口可達12.3萬人。
南科第3期擴建計畫，預計2023年啟用，創造18萬人的新市鎮
行政院核定南科第3期，預計在2023年取得用地，南科面積再增加，帶來至少5000名就業機會，龐大資金與產業湧入台南，帶動人口移居，周邊整體開發，預估大南科地區可成為18萬人口的新市鎮。對比目前新竹科學園區情況，竹科總腹地大約是700公頃，就業人口約16萬人，南科已經是台灣第二大半導體產業園區，緊追竹科腳步。
南科3奈米新廠還未量產，產值就已破兆，已成為半導體奇蹟
半導體產業持續改變台南樣貌，去年南科營業額正式破兆！根據統計去年竹科年營業額達1兆5880億元，位居全台首位；而南科則以達1兆949億元居次，這也是南科設立26年以來首年突破兆元大關；至於中科年產值也同樣破兆元，營業額來到1兆352億元。
其中南科產值，有54%為台積電所貢獻，在南科掌握3奈米以及5奈米先進製程，預估未來若3奈米量產後，南科產值將有機會超越竹科。
營收規模、技術、薪資不只挑戰竹科，更挑戰全世界
根據人力銀行調查，全台半導體業2022年平均月薪為5萬4729元，位居全產業第二名，僅次於電腦電子業，其中北台灣半導體平均月薪5萬7152元，為各區之冠，南台灣半導體平均月薪5萬155元，年增7.1%，首度站上5萬元大關，也是近7年來首度超約中部半導體平均4.9萬元。
南科從2018年的平均工資3萬元，到2022年漲到5萬，漲幅如此之快，最大功臣當然就是台積電，以及它帶來的ASML、應材等外資大廠。加上近期因台積電3奈米新廠即將量產，急需招募許多科技從業人才，人才供不應求，各家科技大廠開始搶人，使得十數萬從業人員的薪資節節上升，未來，規模、技術員工平均薪資都有機會超越竹科園區。
新竹科學園區發展超過40年，是台灣發展最早的科學園區，擁有完整研發基礎，是高科技產業聚落，而新竹市更是「連續3年成為全台灣最有錢的縣市」、「連續5年蟬連最富有的里」，強壓首都台北市。
根據2020年綜所稅收入來看，全台只有4個縣市，平均數破百萬，新竹市以平均所得收入135.9萬元居冠，連續3年超越首都台北市；台北市排名第2，平均數127.7萬；第3名為新竹縣124.8萬元，連江縣則以102.1萬元拿下第4名。
新竹最有錢的里收入衝破300萬，不僅最富，還均富！傲視全台
號稱「竹科新貴」的新竹市東區關新里，繼續蟬聯全國最富里，綜合所得平均數301.2萬元，衝破300萬元，中位數也有249.2萬元，代表此區的住戶「不僅最富，而且還均富」傲視全台。第2名則是台北市永福里285.4萬元，排名的第3到第5名都在新竹縣，收入皆破200萬。
新竹人會如此富有，關鍵就是竹科的高薪產業結構，使得新竹高收入家庭數量激增，帶動整個新竹的經濟、房價、甚至產業結構，而如今南科也正複製竹科的模式，距離南科最近的善化區蓮潭里，也曾在2019年入圍全台第10大富有里，是唯一不在新竹的地區，綜合收入達168.7萬元。
南科如超越竹科，將成為下一個科技新富聚落
南科是近2年才開始崛起，根據台積電公布的年薪數字，1個年資15 年的基層主管平均年薪300 萬起跳，副處長以上到資深副總的年薪資，從500到5000萬不等，以此推算，未來整個南科附近的村里，平均收入突破200萬的水準不是問題，甚至會繼續往上跳，帶動全台南市的平均收入，成為下一個世代的科技新富聚落。
當全球科技菁英聚集在南科，所有金流、人流定會帶動整體地方經濟，甚至直接帶動台灣科技與產業發展，在半導體業界中，南科可以說是「宇宙的中心」，是全球最先進半導體產業聚落。!
引頸期盼的北外環道路橫跨大台南，從市區→南科不塞車
南科崛起後，快速帶動善化、新市、永康、市中心的區域發展，也使得每到上下班時間，市區與南科之間就形成龐大的通勤車流，除了造成平面道路雍塞之外，國道1號、國道8號也逐漸不堪負荷。
為解決交通問題，中央與台南政府攜手合作推動「北外環道路新建工程」，從新化區一路串聯新市區、永康區、安南區、北區、中西區最後抵達安平區，1條東西向橫跨7個行政區、斥資226億元，也是台南市第1條市區快速道路，全長13.461公里，預計於2027年底全線完工通車。
1.台南市第1條市區快速道路
2.橫跨7個行政區，一條從「安平」通往「新市區南科」的道路
3.全長約14公里，斥資226億元
4.從台南市區到新市南科原本30分鐘，縮短為15分鐘，減省一半通勤時間
5.總共設有9個出口匝道，等於「處處皆可通往南科」
6.計畫分 4 期建設，截至2022年1、3期已通車
北外環道路9大出口：
由於此條道路經費龐大，因此政府將此計畫分成4期進行建設，目前第1、3期皆已通車，我們就簡單帶大家看一下每段道路經過的路線：
第 1 期已於2015年2月17日通車。
第 3 期已於2022年10月18日通車。
第 2 期已於2022年6月30日開工。
第 4 期目前設計規劃中。
▧ 第 1 期道路，新化延伸道→國道8號南科聯絡道：
從新化高鐵橋下到新市，已於2015年通車，為市區的一般道路。
▧ 第 3 期道路，國道8號南科聯絡道→安南區台江大道：
從南科聯絡道開始，中間包含樹谷聯絡道、國道1號的大洲系統交流道、長和路與永安路出口、最後抵達台江大道，已於2022年10月完工通車，紓緩南科銜接新港社大道至台江大道間的車潮。
額外補充：
此區除北外環道路之外，也將增設一條「國道1號臺南路段增設北外環交流道工程」，要紓解永康交流道壅塞及聯絡道台1線交通負荷，在與國道1號交會處(約317K+600處)增設1處交流道，可直接通往北外環道路，預定2022年底招標，2024年底完工。
▧ 第 2 期道路，安南區台江大道→台19線溪頂寮大橋
沿途設有怡安路口匝道、跨過鹽水溪（脊背橋）抵達中華路出口匝道，已於2022年6月動工，預定
2025年12月完工。
▧ 第 4 期道路，台19線溪頂寮大橋→台17線大港觀海橋
沿途經過海安路設有出口匝道、最後抵達台17線大港觀海橋為終點，目前工程正在辦理設計中。
北外環榮登台南近10年來「最重要」的交通建設，在地人也真心期待
在現代化都市快速發展下，人口密集的蛋黃區，最令人頭痛的不外乎就是塞車、擁擠的問題，此時的北外環道路就像是救星一樣，提供南科便捷的交通網路，紓解周邊車流，改善南科對外交通水準，是近10年來台南最重要的聯外道路之一，不只外地人看好，連台南在地人也真心期待北外環的通車，對疏通車流真的很有幫助，還有人說比國道8號還要好，因為他更接近台南市中心。
連接的安南區、永康區、北區，皆為人口密集之地，鄰近地區人口達130萬人，加上未來南科三期持續發展下，預期未來道路流量預估超過10萬人。當重大利多出現、交通也到位後，
台積電進駐南科後，讓台南周邊房市上漲，號稱「南科一區，撐住全台南房市」，但真的是這樣嗎？如果要投資置產，或是南科工程師自住的話，到底該選在哪區，最具有發展潛力，還能帶動房價，我們可以分兩個方向來看，第一從地理位置來看，第二從交通機能來看：
地理位置最靠近南科，南科正核心第一圈
南科園區位在新市區，從地圖上來看，最靠近南科就是「善化區」、「新市區」以及「永康區」，這3區就是我們常說的「南科正核心」，不管是距離、規劃都是最符合南科工程師期待。雖然這3區位於台南外圍的區域，到市中心仍有段距離，生活機能也還未發展完全，但房價的單價基期相對較低，正因如此，這3區也是這2年補漲效益最強、投資最熱烈的地方，以下重劃區都是位於這3大區域，也是目前討論度最高、最具潛力的重劃區：
1.善化區：南科特定LM特區，了解LM建案➦點我
2.新市區：新和重劃區，了解新合重劃區建案➦點我
3.永康區：鹽行國中重劃區，了解鹽行國中建案➦點我
北外環道路受惠區，南科上班一定要認識
與南科息息相關的重大交通建設「北外環道路」，預計設置的 9 個出口匝道，都可通往南科之外，每個出口又接近台南市區，例如安南區、安平區、中西區、北區等，生活機能較好，通往南科車程也只要15分鐘，因此北外環道路的周邊區域，也受到投資人、南科工程師一致青睞，以下重劃區皆是鄰近北外環道路的潛力區：
1.安南區：史博館特區，了解史博館建案➦點我
2.安南區：九份子重劃區，了解九份子建案➦點我
無可取代的高鐵機能，台南高鐵特區
台南腹地很大，房市走勢錯綜複雜，如果用最簡單、快速了解台南房市的方法，就是將台南分成3大塊，靠近南科一塊、台南市中心蛋黃區一塊、最後則是台南高鐵站一塊，為什麼台南高鐵站能自成一格獨立一塊？因為高鐵本身對於區域發展，擁有無可取代的交通優勢以及獨特性。
加上不少北部、竹科工程師，未來也將移入南科工作，這時台南高鐵站就極為重要，是往返台北、新竹極為便利的交通工具，此區還擁有台86東西快速道路，銜接國道1號交通機能，通往南科車程大約30分鐘，且房價相對北部高鐵周圍便宜，加上三井OUTLET購物中心在2022年開幕，從投資角度來看，台南高鐵特區也會吸引不少高素質人口進駐。
歸仁區：台南高鐵特區，了解台南高鐵建案➦點我
接下來我們將仔細分析各重劃區的優缺點、生活機能、未來發展、以及目前有哪些即將公開的建案，可以直接點選有興趣的地區了解：
南科正核心
➥善化區－LM特區建案
北外環道路受惠區
高鐵軌道經濟
南科特定區，是繞著南科規劃的重劃區，總面積約431公頃，橫跨善化、新市、安定等三個行政區，依照土地使用分區，命名為A~O區，A~E區主要為台積電擴廠以及宿舍用地，商業住宅用地會是F~O區這一塊，由於腹地太大，目前只有L跟M區開發完畢，也就是我們常聽到的LM特區。
▧ LM特區地理位置｜是最靠近科學園區的重劃區之一
LM特區在台鐵沙崙線以東、台1線大道以西、目加溜灣大道以南、西拉雅大道以北的範圍內，而這塊L區、M區就是劃定為居民的生活住宅區。位置剛好在台南市善化區、新市區的交界處，因此開車前往新市，或善化市區也算是相當便利。
▧ LM特區生活機能、交通機能｜舒適休閒的生活環境，街廓相當優美
此區的發展約6、7年，生活機能逐漸完善，包含便利商店、麥味登、餐飲店、星巴克等業者都陸續進駐，2022年10月迎來LM特區第一家全聯進駐。
學區規劃：小新國小蓮潭里新校區於2021年啟用，斥資3億，共規劃24普通班，未來國小旁將增設國中校區，預計有18班，並結合國小部再增設12班，預計2024年開始招生，總經費約4.3億元，等新建工程完工後，可減輕南科附近學校新生激增，舒緩附近學校增班壓力。
休閒娛樂：LM特區最大的特色就在於，公園綠地很多，整體規劃很舒適，以主幹道-陽光大道兩旁的綠地規劃來看，綠樹林立、街道整齊，加上擁有佔地廣大、湖景優美的蓮潭公園，建案的規劃以美式透天樣式為主，營造出獨特的歐洲風情，街廓相當優美。還有羽球館、連鎖健身房等知名品牌接連進駐，生活品質娛樂也越來越完善。
交通機能：此區最大的交通優勢，就是進南科約5-7分鐘車程，對於在南科上班的工程師來說非常方便，加上還有善化火車站、南科火車站位於LM特區兩側，搭乘火車到台南火車站約20分鐘。
▧ LM特區未來發展｜是全台南最富有的里，年薪突破百萬
LM特區有95%地區，位於善化區蓮潭里之內，近年來因南科效應，居住人口年年成長，截至2022年11月，此區人口已經來到5862人，從2018年剛成立時的3092人，4年來暴增89%，一舉成為善化區第二大里，僅少於舊市區文光里6739人，也是南市少數人口逆勢成長的區域。
透過財政部2019年所的稅申報資料顯示，蓮潭里居民的年綜合所得高達128.6萬元，榮登全台南之冠，也是全國第10名。只要有人潮的地方，商機就在哪，基礎建設也是一樣，更何況LM特區大多為「有錢人」，未來發展仍然值得期待，不過LM定位為住宅區，較不太會有大規模的商場。
▧ LM特區建案分享｜在意居住品質推LM特區、重視生活機能選善化中山商圈
即將公開建案：陞發國際善化市心案（下方有完整介紹）
LM特區住宅用地開發已達7成近於飽和，較少新案釋出，而另一個推案熱區則是位於善化的市區，也就是善化火車站旁的中山商圈為核心，近期即將公開建案為－陞發國際善化市心案。
對於有意在南科生活圈購屋的人，以居住品質為首要條件的話，我們會推薦LM特區，如果是重視生活機能的人，則是可以挑選善化中山商圈，除了既有的黃昏市場及夜市，連鎖零售超市、餐廳，生活機能較為完善之外，也鄰近國1及國3等高速公路，距離南科園區通勤僅約5至10分鐘內可抵達。以下我們將列舉一些討論度較高的LM特區建案、善化建案：
陞發國際善化市⼼案位於善化市中心，享中山中正路雙成熟商圈，距離南科僅 5 分鐘車程。1,940 坪四⾯臨路完整街廓，私享近 500 坪中庭花園，更以150m 大器面寬正對千坪公園，打開永久棟距視野。
大基地、大面寬、大棟距，地王條件全數到位，更是善化罕見市中心個案，「豐機能．優通勤」兩大地段優勢，輕鬆兼顧工作與生活，推薦給南科菁英家庭。
位於善化LM特區內，距離南科只要5分鐘，即可轉換上班下班模式，地段就位在陽光大道與蓮潭路上，為LM特區當中主要幹道，也是LM特區僅剩的最後一塊，面湖、面公園的寶地，鄰近小新國小、LM蓮潭公園。
規劃10米雙拼別墅，擁有自己的前庭，聯上APPLE共規劃99戶獨棟，且低密度別墅，適合南科高資產族群，全案已經落成，目前開放早鳥預約中，預計3月初提供參觀，分享給大家。
位於南科LM特區內，步行2分鐘即可抵達小新國小，擁有校園第一排的優勢，距離南科也只需約5分鐘車程，車程6分鐘可抵達全聯、寶雅商圈，是目前LM特區最珍貴的地段，全案規劃20-38坪，恆鵬建設以工程起家的專業背景，將整個建築物以「現代住宅」形式呈現，包括導入太陽能光電設備、電動車充電系統、地下室收訊等創新科技，還有戶戶當層排氣，不僅有千坪綠能規劃，還兼顧智慧建築防疫社區，分享給大家。
4.桂田磐古-(全案已完銷)
位在台南善化區的正核心，1分鐘抵達善化火車站，出家門就是中山路商圈，距離南科也僅需10分鐘車程，享有國道1、3、8號交通機能，整棟建築以SRC鋼骨製震，打造30層地標，是目前善化區唯一的SRC住宅，重新定義台南天際線，搭配日本住友製震系統，耐震係數達6級，加上桂田集團擁有經營飯店的經驗，將此公設規劃以飯店高規格打造，包含四線道無邊際露天泳池、瑜珈教室、KTV….以及俯視景觀的Sky Lounge Bar等，規劃22-47坪，目前銷售最後倒數。
5.沅陞拾美莊園
距離南科車程5分鐘，3分鐘抵達善化車站中山路商圈，以寓邸+別墅的設計，以26%超低公設比，規劃20-50坪，基地位置三面臨路，加上座南朝北的絕佳方位，一眼望去擁有遼闊棟距以及景觀，此外，獨門獨院的電梯別墅，擁有5米大面寬的客廳，各樓層設有獨立衛浴，美好生活一次到位！公設包含交誼廳、健身魔鏡教室、E潔淨自助洗衣等多元化設備，建築外觀結合北歐寓邸風格，融合大自然市容中的色系，多重框架設計出簡約又自由的品味， 推薦給獨身科技新貴，以及親子客群。
台南新市區，就是台南科技園區的所在區域，也是善化區與永康區的重要中繼點，具備「雙鐵三縱四橫」，享有國道1、3、8號，86、84快速道路、台1線、台鐵新市站等交通優勢，加上比善化區更靠近台南市中心，價位親民。而政府為了配合南科設立後帶來的就業人潮，並規劃出「新和重劃區」堪稱南科正蛋黃區。
▧ 新和重劃區地理位置｜北邊即為南科園區，南邊緊鄰新市市區
位於新市區的上方，以新市大排以南、復興路以西、民權路以北所包含的區域，開發面積達37.53公頃，目前已完成區段徵收。
此區最大的亮點就是鄰近台南新市市區，距南科園區僅450公尺，定位為新興重劃區，整體的街廓規畫比舊市區還要來的漂亮，未來整個區域會是大樓林立，天際線也會有所不同，能享受新市鬧區採買機能，又能坐擁重劃區的舒適居住條件，是不少科技新貴、投資人青睞的重點，打造「工作在南科，生活在新市」，讓新和重劃區備受注目。
▧ 新和重劃區生活機能、交通機能｜走路5分鐘到南科，新市核心圈
新和重劃區約7成為住宅區，商業用地不多，距離新市舊市區的非常近，走路約5分鐘即可抵達，新市區域內擁有新市火車站、國小、圖書館、市政機關等，例如新市區的中正商圈，彙集許多餐飲店家、麥當勞、星巴克等機能，非常熱鬧，也是南科員工主要用餐、外送的地點之一，另還有民生路、民權路，皆為熱鬧的街道，因此對新和重劃區來說，生活機能算是非常完善。
學區規劃：區內的新市國小、新市國中，開車10分鐘即可抵達，為了因應南科帶來的大量移居人潮，提供幼兒優質的學習環境，2022年9月在富林路上的一處文小教育用地上，將打造地上3層之幼兒園舍，總面積4123平方公尺，總經費約1億7千萬，未來可提供12班級、318名幼童就讀，也讓新市的學區環境更加完善，預計2024年完工啟用。
交通機能：距離南科只要5分鐘，擁有雙鐵新市、南科火車站，以及3條公路國道1、3、8道路能夠暢行全台，加上台1線，86、84快速道路等，主要幹道皆能通往全台南市，整體交通機能非常便利，搭乘火車到台南火車站約12分鐘，開車進市中心約20分鐘。
此外，新市區正是近期2022年10月北外環第三期通車的出口之一，從國道8號南科聯絡道開始，通往安南區、安平區，車程只要15分鐘。
▧ 新和重劃區未來發展｜南科既有12萬員工，讓此區條件高人一等
一般重劃區的發展分成長草、長房子、長生活機能，最後才會吸引人口移入，此時重劃區的生活機能，有無重大建設帶來就業機會，就非常重要，關乎到未來是否可以吸引人口移入成為聚落，但新和重劃區，卻是反過來，位在南科園區旁的地理優勢，12.8萬龐大的就業人口移入是已知的事實，反而最欠缺的是沒有房子可以住，加上此區又緊鄰新市市區商圈，顯而易見的優勢，也會加速此區未來生活機能的發展，相較LM特區來說可能更為便利。
未來國道1號、北外環道路會是台南市很重要的交通動脈，新和重劃區正位在交通疏樞紐的位置，複製成功經驗，像是以台北內湖、新竹東區、台中北屯為例，皆為科技產業匯聚的地點，台南新市也可能成為下一個置產熱點。在新市區未來仍有許多重大建設的規劃，期望能再次能帶動區域發展：
統一企業集團，新市物流園區：
位於台南市新市區樹谷園區，鄰近南科科學園區旁，距離新和重劃區車程約10分鐘，打造地上4樓，總樓地板面積達4.57萬坪，投資金額包含土地高達100億元的建築物，最大亮點，是為配合太陽能板，設計出有如大鵬展翅之造型外牆，跳脫一般物流廠房制式之空間規劃，預期完工後，可成為台南新市之地標建築之一，預計也將引進1000位物流專業人才，與作業人力，創造不少就業機會，已於2022年2月動工，預計2024年完工啟用。
台南新市產業園區：
由經濟部與台南市合作開發的新市產業園區，位在國道8號、國道3號新化系統交流道南北兩側，距離新和重劃區、新市市區約10分鐘車程，占地約98公頃，投入74億元，打造大型的產業園區。未來將引進7大產業，包含金屬製造業、電子製造業、電腦電子及光學製造業、汽車製造業等入駐，此開發案已於2022年11月動工，預計2023年初釋出第一梯土地讓廠商設廠，預計2026年完工運營，將創造3000多個就業機會，以及每年150億元的產值，屆時定能再次吸引國內外企業，擴大對台南投資，同時帶動新市區的產業轉型升級與經濟繁榮。
▧ 新和重劃區建案｜即將公開建案－世界南科
新和重劃區目前建案不多，即將公開建案包括世界南科，預計2023過年後公開，下方將不定期更新最新早鳥資料。除了新和重劃區，在新市市區也有許多熱門建案，相對其他區來說，生活機能較好獲得許多人的關注，以下就分享幾個熱門建案：
1.世界南科
3分鐘到南科，下班即到家，是世界南科最重要的優勢，位在新和重劃區內，最精華的地段，距離南科園區3分鐘即可抵達，且開車5分鐘還有4大商圈中正、光華、仁愛、復興等成熟商圈，享有行政機關等新市最精華的生活資源，加上位在新和重劃區內，未來將有乾淨且舒適的街廓。
世界南科為海悅團隊及其上市建築代銷，整合新市4筆，總基地近萬坪土地，規劃南科史上最具規模「世界南科」系列建案，與台北台北億萬豪宅御用大師攜手合作，承襲頂級住宅血統，打造23層豪宅巨擘，規劃擘畫公共空間、四季花園、景觀水池等元素，更在接待中心以專利研發的「電動子母床、魔術空間」設計等巧思來展示空間配置參考，給予小家庭更全面的空間規畫建議，世界南科目前開放早鳥預約，尚未開案，如有在關注南科建案，分享給大家。
▧ 戶數：2棟、262戶、4店面
▧ 樓層規劃：地上23層、地下3層
▧ 基地面積：1910坪
▧ 基地位置：臺南市新市區復興路＆富中街路口
▧ 接待中心：臺南市新市區民生路112號 正對面
▧ 世界南科現況：早鳥預約中，尚未開案
▲海悅團隊整合新市4筆總基地近萬坪土地，將在此規劃南科史上最具規模「世界南科」系列建案，圖為建案基地空拍實景圖。
2.澄田上品硯
位在台南新市區正核心，1分鐘抵達光華街人文特區，也是南科最近的商圈之一，沿途美食林立、銀行、量販店機能皆有，生活機能十分便利，開車10分鐘即可抵達南科園區、永康工業區，加上還有國道1、3、8號以及北外環交通機能，通往台南市區、其他縣市都非常方便。
此外，澄田建設屬於桂田集團旗下，一脈相承桂田建設近 30 年營造實力，建築外觀以清水模人文風格，打造日系精工宅，戶戶邊間雙採光，使用國際建材、德國廚具衛浴，包含LEICHT、V&B、GROHE品牌，再創住宅設備新高度，分享給大家。
3.心程市
位在台南新市區，車程3分鐘直上國道3號新化交流道，車程5分抵達新市商圈寶雅、星巴克、全聯等，前往南科約車程13分鐘，擁有完整的學區機能，大社國小&附幼、新市國中、遠東科大等等，全案規劃23-31坪，低公設23.5%高坪效2-3房，戶戶雙衛浴開窗，以白色外觀、幾何框架與清透玻璃交織澄淨意象，打造家的純淨本質，推薦給南科菁英。
4.煌聖大鉅
位在新市市區商圈，前往南科只要5分鐘，享有中正×信義雙商圈，車程5分鐘抵達新市國中小、南科實驗中小精選明星學區，獨享市區蛋黃區完善的生活機能，加上鄰近國道1、3與台1線，串聯永康、安南各大產業園區，非常方便，規劃50-76坪透天產品，併排雙車別墅，目前尚在早鳥預約階段。
5.煌聖新市案
為煌聖建設位於新市第二案，再一美學新作登場，靠近南科特區只要5分鐘，規劃2-3房，戶戶邊間雙面採光，生活＋質感 全面升級，目前尚在早鳥預約階段。
永康，在過去就是台南人青睞的區塊，一般人告訴你要去「台南玩」，指的就是北區、東區、中西區，而永康區就是緊鄰這些區域的的區塊，永康區人口約有23.4萬人，是臺南市人口最多且唯一超過20萬人的行政區。因此永康區內的生活機能、建設都與台南市區水準相當，比起上述提到的善化、新市區又更靠近台南市中心。
且此區發展時間早且成熟，近10多年開始規劃重劃區，最知名的就是大橋重劃區，該區段建物屋齡新，房價近年也水漲船高，從原本的1字頭就能入手，到現在已直逼3字頭房價，且目前已無新案可買。因此下個備受矚目的重劃區，則是我們下面將討論的，鹽行國中重劃區。
▧ 鹽行國中重劃區地理位置｜位在台南人口最多的行政區，鄰近市中心
位於永康區的北端，鄰近中山高永康交流道，占地61公頃，從都市計畫圖來看，幾乎50%為住宅用地，是以「鹽行國中」為中心規劃的重劃區，整個位置比大橋重劃區更靠近北邊，距離南科更近，開車通勤約10-15分鐘左右，往西南也是差不多15分鐘就會進入台南市區的公園路(北區)。
▧ 鹽行國中重劃區生活機能、交通機能｜食衣住行皆完善，自住購屋不敗法則
從鹽行國中沿著中正南路通往奇美醫院的路上，經過台南應用科大的週邊，共有三大商圈，分別為鹽行商圈、台南應用科技大學商圈、愛買家樂福商圈，有全聯、家樂福、麥當勞、丹丹漢堡、藏壽司等，距離重劃區約車程5-10分鐘內，還有多家銀行、郵局、農會位在中正北路上，食衣住行等生活機能都很完整，醫療資源包含奇美醫院、安南醫院車程皆在15分鐘以內，機能相當完備。
學區規劃：永康鹽行國中於2021年9月啟用，總經費約3.3億元，共規劃18班，並推動雙語與國際教育，採綠建築設計，極具設計感的外觀，也成為此重劃區的地標之一，加上鄰近的三村國小、台南應用科技大學、南台科技大學，車程皆在10-15分鐘以內可抵達，就學環境完善。
休閒娛樂：位於永康交流道3分鐘車程，則有台南知名的五星級飯店-桂田酒店，是南科附近首座星級的渡假型飯店，以峇厘島南洋風情打造的戶外庭園，瀑布的造景，建構出濃烈的熱帶異國風情與魅力，更被網友票選為台灣最美飯店前10名。加上鄰近台南歷史博物館、台南國際棒球場、台南總圖等，在鹽行國中及永安路旁則有規劃公園綠地、大排河邊景觀，都是永康區假日休閒的好去處。
交通機能：坐擁國道1號永康交流道、北外環第三期，永安轉運站、永康火車站之交通優勢，通往南科約10-15分鐘距離。
3分鐘抵達國道1號永康交流道：通往永康工業區、全台縣市，重要的交通金脈。
6分鐘抵達北外環第三期快速道路長和路口：沿著北外環通往南科，通勤約10-15分。
7分鐘抵達永康火車站：往台南火車站約7分。
3分鐘抵達永安轉運站：是國道客運進入台南市區的第一站，可在此轉乘市區公車，接駁至北區、安南、高鐵。
除了上述說明的快速道路之外，最重要的2條道路，永安路以及中正南北路，則可以分別通往
永安路→台灣歷史博物館、和順工業區、安南區的就業工業區
中正南北路→永康工業園區、永康火車站商圈
▧ 鹽行國中重劃區未來發展｜永康區土地開發近飽和，人口將移入重劃區內
以南科第一圈來說，鹽行重劃區距離南科是最遠的，通勤的時間約10-15分鐘，但鹽行重劃區的優勢也很明顯，就是靠近台南蛋黃區以及完善的生活機能，通往市區只要10分鐘就有統一夢時代、國賓影城等重大的百貨商圈，區內的建設利多都在逐步實現中，包括去年完工的鹽行國中雙語學區、40米的永安路拓寬工程、北外環第三期，都能再次帶動區域景氣發展。
且永康區土地開發幾近飽和，新開發的重劃區相當稀缺，因此「鄰近市中心的重劃區」都會成為全國品牌建商、自住客追逐焦點，此區也吸引了許多大型建商布局：如國泰、遠雄、寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設......等。倘若你是偏好離市區近的族群，鹽行重劃區定位是台南都會核心，也是能滿足你通勤和生活機能的行政區。未來還有以下的重大建設發展：
重要道路門面－永安路拓寬40米：
為了因應永康交流道下的車潮，解決中正南路、永安路的交通雍塞，政府開始進行永安路的拓寬工程，將現路寬20公尺將拓寬為40公尺，工程費約9.82億元。
永安路是鹽行國中重劃區最重要的門面道路，可以連結北外環通往南科，未來將一路從永安橋經過安南醫院，連接上國道8號，會是一整條40米的大道，預計2023年可以完工通車，拓寬後能紓解鹽行國中通往安南區、市區之間交通雍塞的情況，提高交通水準。
永安轉運站：
為了解決國道客運上下客與車爭道，造成的交通雍塞，政府預計興建「永安轉運站」，總經費達118.5萬元，結合國道客運及市區公車轉乘，讓消費者方便搭乘大眾運輸工具，預計規畫6個乘車月台，此外，候車設施將結合太陽能光電板再生能源，並透過綠色工法營造整體景觀，創造一個永續節能低碳之轉運站。
基地位置位於永運路上，距離鹽行國中重劃區約車程5分鐘，是國道客運進入台南市區的第一站，預計會有和欣、統聯、國光3家國道客運進駐；而市區公車則有5路、20路、21路、橘12、及高鐵快捷公車等，接駁至北區、安南、高鐵及新市、善化、麻豆等區域。完工後也將改善鹽行國中重劃區的交通機能，帶來轉運人潮還有就業機會，促進區內商圈的發展，目標在2023年動工，2024年完工。
額外補充：
而鹽行國中，是極少數周圍還沒有建案，就已經開始招生的學校，原因在永康區另一所國中大橋國中已是滿額學校，無法負荷，因此啟用鹽行國中，足見此區的年輕人口、移入人口成長力道非常的強勁，對於未來要入住的居民來說就學問題已經解決，也是此區的優勢。
▧ 鹽行國中重劃區建案分享｜預計2023年即將公開新案
目前此區建案較少，僅有該區的首發案「遠雄綠禾」，該案位於永安路上，其他新建案的預計在2023年第一季才會看到，我們也將不定期更新最新建案資訊。
除了上述提到南科三大核心之外，台南房市還有一個重要的特點，就是「北外環道路」，是全台南第一個東西向，串聯南科園區到各市區的聯絡道路，從安南區的史博館特區、安和路商圈、中華路、北區海安路，接著再到安南海佃商圈，與九份子重劃區，最後抵達開發中的草湖寮重劃區、商60計畫區，再到安平區。
讓原本從南科至安平的車程從40分鐘縮短為15分鐘，目前第1、3期都已完工，是台南未來最重要的交通動脈，但沿著北外環的重劃區少說也有4、5個，到底哪些是值得投資？又為什麼具有發展潛力？以下就介紹 2 個我們認為北外環周邊，值得投資的重劃區，分別是安南區-史博館特區、九份子重劃區：
安南區位於台南的西側，總面積107 平方公里，占全台南市的60%，也是台南「面積最大」的行政區，區內人口約有19.7萬人，是僅次永康區的第二大區。相較其他行政區來說，此區重劃區較多，房價基期也低，是最大的優勢，加上這區有充裕的綠地休閒環境，以及大片的公園、綠帶河堤等等，又緊鄰市中心北區、中西區，有台南知名的花園夜市、武聖夜市，好事多商圈，兼具優質的生活和休閒機能，是不少名流士紳定居的優選區。
▧ 史博館特區地理位置｜最靠近北外環道路的重劃區之一
史博館特區，以「台南歷史博物館」發展的周邊區域，位在安南區右下方，長河路一段、慶和路一段，總開發面積約190公頃，看似重劃區面積很大，但全區的公共設施用地，就了佔94.61公頃約49%，除了規劃史博館的主體建築外，還有占地9萬多坪的體育藝術公園、棒球場以及醫療用地等。
▧ 史博館特區生活機能、交通機能｜養生舒適的悠閒環境，前進南科10分鐘
面積達20公頃的博物館，讓此區擁有充裕的綠地休閒環境，放眼往去整個安南區就屬這裡綠地最多，加上園區旁由中國醫藥大學進駐的「市立安南醫院」步行10分鐘就可以抵達，往安南醫院後方，車程不到3分鐘即可抵達中州寮商圈，許多餐飲店、手搖、全聯還有中州寮夜市皆位在此處。
此外，雖然史博館在行政區上屬於安南區，但在地理位置上，距離熱鬧的永康區只有一條鹽水溪之隔，往南走，車程不到5分鐘，即可抵達永康熱鬧的市區，像是知名的桂田酒店、鹽行商圈等機能，替這區的生活機能增添了採購等便利需求。
學區機能：擁有和順國中小、安順國中小，車程5-7分鐘即可抵達，以及靠近鹽行商圈的台南應用科技大學車程只要12分鐘。
休閒育樂：知名的「亞太國際棒球訓練中心」就位在安南區東北側，基地與史博館相鄰，總投資金額高達22億，基地面積約為30.27公頃。將打造一座擁有2萬5千個觀眾席的國際標準棒球場，以及一座標準規格副球場、2座符合WBSC少棒比賽規格的標準球場、獨立室內訓練場..等複合式的場域。
計畫分成2期，第1期已於2019年6月完工，是一座可容納8千人的少棒主球場和一座副球場，至今已舉辦過2場U12世界盃棒球賽，第2期成棒球場預計2023年底完工，可容納2萬5000個觀眾席，也將成為全台最多席次的棒球場，遠超過台南市立棒球場的1萬2千席，能開放更多球迷進場看球，也藉此替史博館特區帶來人潮。
交通機能：史博館特區就在國道1號高速公路旁，距離永康交流道只要8分鐘的車程，往北經由台南系統交流道可銜接國道8號，通往新化區、以及國道3號，除此之外，最重要的交通機能，非2022年10月通車的北外環道路第三期莫屬了。
史博館特區鄰近「北外環的長和路出口匝道」通往新市的南科園區，只要10分鐘車程，再也不用繞到台1縣或國道8號，解決了南科工程師上下班通勤的問題，待未來北外環道路全線完工後，由此通往台南市中心北區、中西區、安平區，也都只要10分鐘的車程。
▧ 史博館特區未來發展｜精品建築的定位，整體住戶素質水準高
此區定位為「低密度的住宅開發區」，是具有綠地、景觀、人文，以及醫療養生的宜居之地，提供高品質、舒適的居住環境。靠著北外環道路通往南科只要10分鐘的優勢，南科電子業主管、工程師客層，都對此區非常感興趣。
加上面積20公頃史博館人文綠地景觀的規劃，也受到不少教師、公務員的青睞，走路10分鐘就可以抵達的安南醫院，讓具有高知識水準、高收入族群的醫生客層也會前來此區購屋，如此一來，整區的客戶素質皆為整齊，日後整個特區未來的發展，以及社區總體營造的質感也會再次提升。
亞太棒球訓練中心：
第1期已於2019年6月完工，第2期成棒球場預計2023年底完工。屆時不少大型的賽事也會移到此舉辦，帶動此區的人潮。
和順綜合轉運站，結合公車轉運、餐飲商場的複合式建築：
台南市政府耗資1.2億元，在台南歷史博物館對面，長和路上，規劃興建「和順轉運站」，基地面積約1公頃，為市區公車的轉乘站，規劃12席大客車乘車月台，除了現有的18路、20路等公車路線，未來也將會規劃周邊路網，連接安南醫院、台江文化中心、鹽行、安順、和順等重要節點。
不同於一般轉運站，將打造地上3層樓的新形態轉運站，內部有170坪的商業空間，規劃美食街、咖啡館、便利商店等，除了服務旅客轉乘，亦可提供附近消費者的飲食需求，成為新興的用餐逛街好去處。建築外觀以「安南十六寮」的在地意象設計出「屋頂大鋼棚」獨特造型，採簡潔、現代的設計手法，在2020年更獲得國家卓越建設獎「卓越獎」，完工後勢必會成為安南地區的新地標。也可滿足鄰近亞太棒球館賽事的轉運站，加強史博館特區的生活、觀光發展。開發案已於2021年11月動工，預計2023年完工。
▧ 史博館特區建案分享｜坐擁史博館萬坪視野，無限棟距
位於此區建案並不多，推案位置大多會落在史博館第一排，如有最新建案資訊將不定期更新。
1.南科悦揚
位於安南區史博館正對面，佔地4500坪廣闊基地，坐擁10萬坪綠地，高綠覆率得天獨厚！放眼全安南區，只有此地擁有史博館的無限棟距視野，綠地的大小媲美台北大安森林公園、台中秋紅谷公園。加上車程4分鐘抵達安南醫院，享有中州寮商圈機能，以及區域內亞太棒球訓練中心，生活機能完善，此外基地位置3分鐘即可上北外環道路，7分鐘到達南科，省去一半的通勤時間。規劃22-33坪2-3房，26層的地標，挑高7.2米大廳，以及露天泳池。
安南區是台南西北端的行政區，西濱台灣海峽，南以鹽水溪與安平區、中西區、東區為界，地處偏僻濱海地區，大部分屬農漁業型態，但近年來城市建設轉換，以環境改善和旅遊服務設施為重點，投入大規模的開發與建設。
最繁榮地帶都集中在安南區的東半部，西半部仍有大片濱海與生態保護區，而九份子重劃區就位在繁榮的東半部，也是政府積極打造的「全台首座低碳示範社區」。
▧ 九份子重劃區地理位置｜得天獨厚的3條河流優勢，獨有水岸景觀宅
九份子重劃區是台南縣市合併後，第一個公辦市地重劃區，自2009年就開始發展，總面積101.76公頃，與台17線及府安路六段、郡安路六段相鄰，也是繼安平5期重劃區之外，全市最大的重劃區，緊鄰熱鬧的北區、中西區。
歷經13年的重劃，已有完整的新興區塊及街廓成型，全區擁有國內絕無僅有的三條河流，南側臨鹽水溪、北側則為嘉南大圳、南北巷貫穿重劃區的生態河，形成獨有的生態區塊鏈，擁有不少河岸景觀，均可規劃景觀宅，且區域內還有黑面琵鷺保護區、紅樹林保護區等生態環境。
區內透水率達70%，綠覆率則有60%，區內有高達22萬株灌木，正是這些「超親水性」以及「豐富多樣化的生態設計」，讓九份子重劃區的居住環境，具備獨特的賞景氛圍，塑造出都會綠廊水路，低密度綠建築住宅環境，同時還可連結湖美、市政中心商圈。
▧ 九份子重劃區生活機能、交通機能｜絕無僅有的水岸生態，前進南科15分鐘
此區最近的商圈為海佃路、北安路商圈，車程約5分鐘，匯集寶雅、丹丹漢堡、八方雲集等多家餐飲、採買機能，在2022年3月也在宜居路迎來區內第一家全聯旗艦店，加上九份子重劃區與「北區」的商圈連結發展更趨緊密，中間僅隔著一條鹽水溪，往南走，前往COSTCO好市多量販店、特力屋量販店、花園夜市、武聖夜市等，皆在車程10分鐘之內，生活機能頗具優勢，提高整個區域消費的便利性。
學區規劃：設有海佃國小、海佃國中、九份子中小學等優質學府，其中九份子中小學是台南市「第一所九年一貫」的國民中小學，位在重劃區內步行即可抵達，規劃國中15班、國小30班，耗資逾6億元打造，設有溫水泳池及活動中心、生態池與戶外劇場廣場，為鑽石級綠建築永續生態校園，以「雙語教學、智慧科技、人文藝術」為校務主軸，是不少家長心目中首選的學區，已於2021年啟用並開始招生，也是九份子低碳社區的指標性工程。
休閒育樂：此區最重要的整頓目標，是「保留當地生態」，並注入人文，導入「生態棲地」的觀念，讓整個重劃區與原有的綠地、水景共榮，所以設有非常多的水景生態池、散步步道、自行車車道、公園綠地，甚至是黑面琵鷺保護區、紅樹林保護區，加上鄰近台江國家公園，擁有許多珍貴的海岸濕地資源，提供民眾假日休閒的好去處，也塑造成水岸綠意，優質居住環境，
交通機能：由於九份子重劃區連結北區的地理位置，讓此區能快速通往市中心不少的重要交通幹道，包括北安路、海佃路、中華北路、海安路、郡安路等，帶來大量的人潮與車潮，以及鄰近台17縣，可銜接國道1號、國道8號只要10分鐘，享有安南區、鹽行、永康區三大商圈繁華生活。
此外，最重要的交通優勢屬全長14公里的「北外環道路」，全線從新化延伸道→通往台17線大港觀海橋，九份子重劃區就位在「台17線大港觀海橋」出口匝道旁，車程2分鐘。讓原本前往南科通勤的40分車程，縮短為15分鐘，大幅提升此區聯外交通機能，沿著北外環道路串聯起台南科工區、和順寮工業區、永康創意園區等多個科技廠區發展，形成快速的交通網路，正是推升此區房市最大的關鍵，也是此地段最關鍵的優勢。
▧ 九份子重劃區未來發展｜全區60%的水岸景觀，形成高級住宅區
九份子重劃區是全國首座－低碳生活示範社區，區域內的建築規範十分嚴謹，不只要通過嚴格都市設計審議，集合式住宅、大樓還必須取得綠建築銀級標章、公共設施更須符合鑽石級綠建築標章，放眼現在全台灣的新興重劃區來看，很少有如此充滿綠意且親近水岸的規劃，而且全區還有三面永久性綠地，擁有無限遼闊的視野景觀，光是用想像的，就可以意會出未來的街廓區塊整齊、形成優美的天際線與優質的都市景觀，這對於建商在建案的規劃上可以說是相輔相成，推出的建案大多為水岸景觀大樓，勢必也會引領此區的房價上揚。
比起上述的所提到的重劃區，此區的地理位置是最接近台南市中心，通往台南火車站不用20分鐘，未來北外環道路完工後，通往南科也只要15分鐘，不論是在南科就業通勤、前往市區購物娛樂，都非常便利。
九份子重劃區往南走即為台南中西區的豪宅聚落「湖美社區」，此區多以歐式巴洛克風的電梯別墅產品為主，擁有充裕的綠地及休閒環境，坐擁台南市政中心商圈，是不少名流定居的優選，也是台南知名高級住宅區，如此一來，以九份子擁有的優質居住環境，定會吸引不少企業主、南科電子高階主管、甚至是湖美社區的多金換屋客陸續進駐，整個重劃區客戶素質整齊、消費力強，讓整區的發展前景充滿潛力之外，居住品質也能維持在高檔水準之上。
▧ 九份子重劃區建案分享｜品牌建商加持，水岸第一排
位於此區建案大多具有水岸景觀，且越靠近北外環道路，交通機能將會更方便，如有最新建案資訊將不定期更新。
位在台南市樂活路與宜居路三路，九份子中央水路景觀公園第一排，車程2分鐘可以抵達九份子國中小學，7分鐘抵達全聯、好市多，位處區域最精華地段，可謂公園、校園環景首席，獨一無二。全區為純住宅用地，坐擁18萬坪綠地河景，還有環繞全區11.5公里的自行車道，就像是生活在大自然一樣。
全案規劃20-55坪，為地上35層、地下6層的SRC制震大樓，是台南唯一凌空雙塔地標， 出門就有萬坪景觀，如同住在公園裡。配合豪宅等級配備，像是YKK水密窗、德國進口廚具、全區電動車位…等，讓回家如同度假，推薦給注重生活品質的南科以及鄰近工業區新貴。
百貨商場、辦公大樓全都可以取代，唯獨高鐵站是不可取代的，全台一日生活圈成形，靠的就是「台灣高鐵」，有高鐵的地方就會成為區域的核心，這點在其他縣市，新竹、桃園青埔都已經證明過，尤其台南還有南科、台積電無比強勁的題材，未來不管是國外廠商、科技業、政商、還是高級官員要參訪台積電前往南科，都會經過台南高鐵站，帶來大量且穩定的人潮。
台南高鐵特區3大優勢｜公共建設、機能比房子還要早進駐
▧ 沙崙智慧綠能科學城，政府與民間投入超過560億，未來預估產能170億
台南高鐵站特區，是台南市政府「積極推動的綠能產業園區」，將此重劃區的定位成發展「綠能與智慧科技」為主的實驗場域，探索未來科技城市樣貌、研發與產業升級，打造新的產業升級聚落。
區域內包含：大台南國際會展中心、綠能科技聯合研究中心、綠能科技示範場域、中央研究院南部院區、產業研發專區、台糖智慧綠能住宅區等，工程大多於2023年完工，目前的進駐率超過92%，
再加上現有陸續幾家民間企業將於周遭建置工業區，如愃耀集團、皇田集團、萬國通路產業園區等，預估增加2,250個就業機會。
整體而言預計未來整個沙崙科學城的產值約170億，創造超過8200名的就業人口，讓台南歸仁區產業轉型，也會為當地帶來不少剛性需求。
另外，此區推動的產業機構、會展中心等大型建設開發案推動是「早於住宅區」的，此區的建商推案大約是從2020年開始，但區內的產業開發案，早已拍板定案，不同於其他重劃區的發展順序，先發展住宅區→重大建設、產業才開始慢慢進駐，對於此區的居民來說是一大優勢，生活機能的發展速度一定會更快。
▧ 交通機能到位+重大建設實現，三井OUTLET購物中心2022開幕
台南高鐵特區，擁有全台南唯一的雙鐵共構－高鐵台南站、沙崙車站。而高鐵每年的載運量高達800萬人次進出，由此區前往南科車程約30分鐘，主要道路為台39線、台86快速道路。而台86快速道路為橫向道路，可銜接國道1號與國道3號，兼具台南的主要交通路網，行徑跨縣市更加便利。
除了高鐵交通優勢之外，台南三井OUTLET購物中心在2022年2月盛大開幕，地點就位於高鐵站走路5分鐘，由日商三井不動產集團斥資逾30億元所打造，占地面積1萬8千坪，營業面積1萬坪，全館品牌約190櫃，餐飲品牌占比2成，是全台南「第一家大面積OUTLET購物中心」，開幕當周就吸引超過15萬人潮，位台南帶來可觀的客群，也帶來至少1500人的就業機會。
預計三井OUTLET購物中心，每年可以為此區帶來2000萬國內外人次造訪，也是會是轉變當地生活型態的關鍵。
▧ 房價低基期，對比其他五都高鐵站周邊，仍有很大的成長空間
台南高鐵站位在台南歸仁區，是最南端的區域，周遭行政區為永康、仁德、關廟、新化，下方則緊鄰北高雄的路竹區以及阿蓮區，由此可見，距離市中心(北區、東區、中西區)較遠，無法享受市中心所提供的生活機，算是此區較大的缺點。
但以房價來看，台南為六都平均房價最低的直轄市，外圍歸仁區、新市區，房價基期就更低了，截至2022年房價現況，台南舊市區東區新案已突破6字頭，安南區新案突破4字頭，歸仁區房價從20萬/坪上漲到30.44萬/坪，仍算合理，況且對比其他北部、中部的高鐵站點，早已超過這個價格，像是桃園青埔高鐵站已經突破5字頭、台中高鐵站站穩4字頭。
即使高鐵站距離台南市區有段距離，但要前往台中、台北等地區，仍需要搭乘高鐵，加上不少北部、竹科工程師，未來也將移入南科工作，高鐵對於這些客群來說就非常重要，因此在此區房價相對北部便宜的情況下，仍有很大的成長空間，吸引不少高素質人口進駐、投資。
▧ 台南高鐵特區建案分享｜即將公開建案-出站即到家250米，秒到三井Outlet
春福天綻位於台南歸仁區，台南高鐵特區，屬於春福天駅的第二期，此期的地點正對公園、鄰近沙崙國中，享有質感單純的高級住宅環境，也一樣鄰近三井Outlet商場百大品牌，春福天綻共規劃86戶，地上15層、地下3層，目前早鳥預約中，分享給大家。
位在台南高鐵站400米，出站就到家，距離台南首家三井Outlet購物中心，只有250米，車程約6分鐘即可抵達學區大潭國小，沙崙國中約2分鐘車程，是目前台南高鐵特區最精華的地段。規劃22-31坪2-3房，設有全齡化公設，包含中庭花園、健身房、親子閱覽室…等等，戶戶皆留有冷氣室外機專屬空間，明廳明房，推薦給大家。
對於即將前往南科就業的工程師，如果你不是台南人，對於市區的機能沒有強烈的需求，可以鎖定善化區的LM特區、善化車站商圈，或是新市區的新和重劃區，這兩區是最靠近南科，也是外界最看好具有發展成蛋黃區的潛力區域，如果想要距離市中心近，期望有市區的生活機能，則可以鎖定鹽行國中重劃區、九份子特區、史博館特區，靠北外環道路抵達南科大約10-15分鐘。
對於外地置產的人來看台南，要站在南科高階工程師的角度去思考，才會買對地方，「台南房子已經不是給台南人買的」，根據以下兩大重點挑房子，也會比較保值：
1.車程30分鐘之內可以抵達南科
2.環境好綠地多，街道輪廓有重新規劃且整齊
台南的物價、房價仍低於北部，未來十年會是房市發展的重中之重
近幾年台灣房市發展過程中，南科的崛起已是不爭的事實，台積電、聯電、群創光電、ASML、台灣航電（GARMIN）、誠品、MOMO、三井Outlet等知名企業陸續投資台南，加上沙崙智慧綠能科學城、南科3期都落腳在台南，台南市已具備完整的上中下游產業鏈，成為高科技及綠能科技產業重鎮之一。
根據我們的觀察，其實南科區域包括善化、新市的房市需求仍很大，像是新大樓2房及3房+車位的產品仍然很熱門，很多南科工作者都希望住在離工作地點近的地方，但善化、新市目前的大樓新成屋供給量太少，不少人會轉往台南其他區域買大樓成屋，因此，儘管近年來台南的物價與房價都上漲，但仍普遍低於北部，也絕對是台南房市現階段最大的優勢，也是吸引科技青年南遷的另一大主因。隨著南科進駐的廠商就業人口數愈來愈多，鄰近的學區包含南科實中、永康區、善化區學校都已出現供不應求的情況，也代表未來南科房市的剛性需求仍然非常強勁。
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